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家を建てた時に気を付けたこと

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January 24, 2018
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 家を建てた時に気を付けたこと

2018/1/24に社内で開催したビアバッシュにてお話したスライドです。
制限時間に収める気がなかったこの分量!
2016年頃に設計・建築した時の情報がベースなので少し古いですが、現在も日本の建築業界はそんなに変わってない気がするので、ご参考までに。
※なお、私は建築・不動産業界に従事したことはありません。
 素人が持ち家を買うに当たって自分で調べたり友人に聞いたことを纏めている為、内容に責任は持てませんのでご留意ください。

・土地代の相場を見てみる
https://tochidai.info/osaka/yao/
・ガゲナウの食洗器
http://www.ntec.tv/products/dishwasher/di250460/
・大阪府【要注意!「自由設計」「フリープラン」をうたう契約のトラブル】
http://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kenchikujoken/index.html
・HEAT20
http://www.heat20.jp/

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yuji horie

January 24, 2018
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Transcript

  1. スライド構成 1. はじめに a. 自己紹介・経緯 b. 基本的な考え方 c. スケジュール 2.

    土地(場所の検討) 3. 建物(住宅仕様・工法) 4. 設備 5. 業者(契約・法律) 6. お金(ローン・諸費用) 7. その他 2
  2. はじめに • 1983年生まれ ◦ 購入時32・3歳 • 中途入社6年目 • 子供3人 •

    奥さんパートで復職開始 ◦ 子供が落ち着いたら完全復帰 ◦ 夜勤もあるので結構先の話 自己紹介 3
  3. はじめに 経緯 トータル2年越し • 2015年 5月頃 a. 家探し開始 • 2015年

    9月頃 a. 家族構成的に建てるしかないと悟る • 2015年10月頃 a. 不動産業者に騙されかける • 2016年 6月頃 a. 土地購入・銀行1次融資 • 2016年10月頃 a. 間取りなどの建築設計が固まる • 2016年11月頃 a. 着工 • 2017年2月頃 a. 完成 • 2017年3月頃~4月上旬 a. 引っ越し 4
  4. 基本的な考え方 パターンを調べ、 希望と許容を持っておく。 分からないなら 調べる&聞いてみる。 • 土地条件 ◦ 駅徒歩10分以内!! •

    間取り要件 ◦ 子供の人数・1階LDK・・・ • 建物仕様条件 ◦ 安さ重視or性能重視 • デザイン ◦ 無垢材、かつ男前系! • ローン ◦ 安定の変動でしょ! • 家電・設備 ◦ 乾太くんマジ便利 • 予算 ◦ 毎月8万以内にしたい 5
  5. 売る時のことを考 えておく • 土地価格は変動する ◦ 周辺状況 ◦ 人気の土地は上がりやすい • 建物価格は入居即下落

    ※大阪市中央区等の繁華街はこの限 りではない(上がり傾向) これを踏まえて、 土地・建物どちらにお金をかけるのか を決めておく。 6 https://tochidai.info/osaka/yao/
  6. スケジュール どれくらい時間がかかる? • 建売 ◦ 既に建ってる住宅、 もしくは建築中の住宅 ◦ 最短多分1ヶ月程度 ▪

    住宅ローン審査くらい? • 売建 ◦ 売主指定の業者が建築する住宅 ◦ 4ヶ月~6ヶ月くらい ▪ プラン検討:1~3ヶ月 • ちゃんとしてたら半年 ▪ 建築:3ヶ月 ◦ 基本的に急かされる • 土地購入+建築 ◦ 所有土地、又は別で土地購入 ◦ 購入する土地が決定後、1年程度 ◦ 設計にどれくらい時間をかけるか ◦ うちはこのパターン 7
  7. 場所の検討 候補地に関する情報を集めて、判 断する • 治安・雰囲気 ◦ 犬の糞、吸い殻、路駐、街灯 • 駅距離 •

    ハザードマップ ◦ 河川から遠くても浸水するかも • 地質・断層・土地利用履歴 ◦ 国土交通省・国土地理院 • 地盤改良費用 ◦ 地面を固くする • 幼稚園・保育園 ◦ 待機児童 ◦ 緊急時にすぐに迎えに行けるか ▪ バスだと車必須 • 学童利用条件 ◦ 週4以上勤務必須、等 9
  8. 場所の検討 (2) 治安・雰囲気 女性・子供の為 • 犬の糞・タバコの吸い殻・ゴミがど の程度落ちてるか ◦ マナー度合いが分かる •

    路駐 ◦ ガラが悪いと言われる辺りは路駐が 多い ◦ 意識して見てみると面白い • 交通量少ないのに大きい中央分 離帯(雰囲気悪い感) • 街灯の量(多い方が安心) • 所轄の警察署の事案件数 ◦ 事案発生時にメールをくれるサービ スもあるので事前に登録しておい て、様子を見る 10
  9. 場所の検討 (3) ハザードマップ・地質・断層 出来るだけリスクを避ける • ハザードマップは自治体が公表し てる ◦ 河川から離れていても、より低けれ ば浸水するかも。

    • 地質・土地用途・災害履歴・活断 層 ◦ 国土交通省・国土地理院のホーム ページ ◦ 明治時代等の土地用途が見れる ◦ 念の為避けておくと、地震時の被害 が少なくて済むかも。かも。 11
  10. 場所の検討 (4) 幼稚園・保育園・学童利用条件 先々困らない為に • 幼稚園・保育園 ◦ 待機児童がいるか ◦ 共働きを証明できないと優先されな

    いケースもある ▪ 預けられなくて働けない • 学童利用条件 ◦ 夫婦とも週4日以上勤務でないとダ メとか(証明書要提示とか) • 病児保育の自治体補助 ◦ 補助がないと高い ◦ 1日1人1万とかする ◦ そもそも病児保育業者の対応地域 外とかもある 12
  11. 建てる場合の 注意事項 • 旗竿地は安い ◦ =売りにくい • 地盤改良は必須 ◦ 地面の表面が緩い場合に行う強化

    ◦ 掘り返しながらコンクリート流し込ん で、硬い箇所を何箇所か作る感じ ◦ 地域特性はあるが、ピンポイントで 弱かったりもする ◦ 10万で済むこともあれば30万と か、もっとかかる場合もある ◦ 掘ってみないと分からないので予算 立てし辛い 13
  12. 住宅仕様 住宅仕様のパターンを知り、 要求仕様を纏めておく • 断熱性 • 気密性 • パッシブデザイン •

    工法 ◦ 木造、木造金物、鉄筋コンクリート • 他にも調べたけど割愛 ◦ 断熱施工、防蟻処理、外壁材、屋根 材、、 15
  13. 住宅性能 断熱性と気密性 • 断熱性 ◦ 外気から室内気を遮断する性能 ◦ 高いほど室内気が外気の影響を受 けにくい •

    気密性 ◦ 室内気と外気との境界の隙間の多 さ ◦ 気密性が高い=隙間が少ない • 断熱性が高くても気密性が低い と、隙間だらけで本末転倒 16
  14. 断熱性 標準仕様書を貰って確認する • 基本は断熱材の性能×厚み ◦ 外壁は厚いほど良い ◦ 柱は太いほど良い • 断熱材の素材による性能差異は

    そんなにない。 ◦ 耐久性・耐水性・防音性が違う ◦ 断熱性を上げるならやっぱり壁の厚 みが重要 • グラスウール(GW)は駄目と言わ れるがそうでもない。 ◦ 断熱性が高い北海道でも使用 ◦ 但し、高性能GWに限る ◦ 袋詰めGWは駄目(後述) • 基準単位(値) ◦ Q値、Ua値 18
  15. 断熱性 (2) 単位の意味 • Q値 ◦ 熱損失係数 ◦ 床面積で割るため、床面積が広い 住宅が有利

    ◦ 「_」なイメージ ◦ 24時間換気の性能を織り込んで良 い為、ある程度操作された数値 • Ua値 ◦ 熱損失係数 ◦ 外皮面積で割るため、 Q値より実態 に近い数値 ◦ 「□」なイメージ • 両方、低い程良い 19
  16. 気密性 仕様書に書いてないこともあるの で、担当に聞いてみる • 気密性は測定しないと分からない • 基本は気密シートと気密テープを キッチリ施工してること • 開ける予定の穴は建築時に開け

    ておく(気密ダクト処理) ◦ エアコン、光回線 • 経年劣化するらしい • 基準単位(値) ◦ C値 • いつの間にか基準値が撤廃され たらしい。 ◦ 施工業者が追従出来なかっただけ じゃないかと推測 20
  17. パッシブ デザイン 光熱費を下げる • 自然の力を最大限活かす設計手 法 ◦ 太陽光、風 • 夏は太陽光を遮り、冬は太陽光

    を取り込む ◦ 軒・庇を出すことで、夏の高い太陽 を遮り、冬の低い太陽を入れる ◦ ツールで検証可能 • 風を取り込む窓を多用する ◦ 横滑り窓がベスト • 蓄熱を考慮する • メリット ◦ 室内温度の変化を少なくする ◦ ヒートショック ◦ 光熱費削減 • HEAT20の本読むと良い 22
  18. 太陽光を シミュレート SketchUp • 無料の3Dモデリングツール • 有料版もある • 太陽光のシミュレーションが出来 る

    • 地図から緯度経度を指定 • 年月日・時刻指定 • 一昨年頃まではFree版はダウン ロード形式だったが、ブラウザア プリに切り替わった様子 • なので使い方は良く分からん 23
  19. 住宅性能 向上ポイント 窓 (1)素材・構成 • 住宅の熱損失の7割は窓 ◦ 窓の性能を上げると効果的 ◦ 玄関ドアも配慮

    • シングル→ペア→トリプル • 遮熱Low-E、断熱Low-E • ガス充填 • サッシの素材 ◦ アルミ→混合→樹脂→木 ◦ 混合はアルミ樹脂混合 • スペーサー ◦ アルミ・樹脂 • 個人的最良 ◦ 樹脂サッシ ◦ ペアガラス ◦ Low-E(南北は遮熱、東西は断熱 ) って誰かが言ってた 24
  20. 住宅性能 向上ポイント 窓 (2)種類 • 窓の種類で気密性が全然違う • 引き違い窓・掃き出し窓 ◦ 極力減らす

    ◦ 南面は大きく取りつつ、庇を出す • 基本は横滑り窓 ◦ 風を取り込める方向が違う ◦ 縦滑り窓は一方向のみ ◦ 横滑り窓は左右双方向 • 引き違い窓は正面からのみ • 昔良く見たジャバラ窓は 断熱・気密・防犯的に最悪 25
  21. 住宅性能 向上ポイント 断熱材施工方法 • 断熱材は、横・上・下の3方向に 施工する • 横(壁) ◦ 内断熱・外断熱

    ◦ 外断熱が良いというがそうでもない ◦ 基本内、やるなら外内両方 • 上 ◦ 屋根断熱・屋根裏断熱 ◦ 絶対屋根断熱 • 下 ◦ 床断熱・基礎断熱(内・外) ◦ 絶対基礎断熱 • 「絶対」系は気密の取りやすさが 違うから 26
  22. 住宅品質 向上ポイント • 個人的に大手は嫌い ◦ 不勉強な人が多い ▪ 話が通じない人が多かった ◦ スキルが古い・低い

    ▪ レガシーなSIerに似てる ◦ 不具合は建築業者の責任 ▪ 知人のリフォーム業者がえら い苦労してる ◦ 倒産しにくいのはメリットかも • 住宅工程検査業者を入れる ◦ 第三者の目線 ◦ 一級建築士 ◦ 5万~15万くらい ◦ 建売でも見てくれる ◦ 嫌がる建築業者もいる なんで嫌がるのかなー?? 27
  23. 乾太くん ガス衣類乾燥機 • 共働きに必須! • 30分~1時間くらいで乾く ◦ タオルとかフワフワ! • 光熱費は安い(らしい)

    • オール電化にしたいなら無理 • ガス配管・排気口が要る為、建築 時に導入しとくと良い • 但し、常にバスタオルが全て収納 にあるような状態になる (乾くの早すぎ問題) • 10万~15万くらい 29
  24. TOTO のこり~ゆECO 洗濯機の風呂水配管を 壁内に隠蔽 • 洗濯機の風呂水ホースをがちゃ がちゃしなくて良い • 配管内部が汚れるのは一緒 •

    給水モーターが本体内蔵の洗濯 機でないとだめ ◦ シャープ製洗濯機は基本対応してい ない(単層構造好きなのに) ◦ @シャープさんには提言済み・・・ • 5万くらい 30
  25. 食洗機 食器洗ってくれるアレ • つべこべ言わずにデカいのにしと け! • 標準のは小さすぎる • できればガゲナウ ◦

    超カッコいい:金属感! ◦ 大容量:1日分の食器が全部入る ◦ ハイパワー • 30万~40万 ◦ 高すぎてうちは諦めた • 但し、食洗機を大きくする為に は、キッチンも大きくする必要が ある 31 http://www.ntec.tv/products/dishwasher/di250460/
  26. 24時間換気 導入必須 どれが良いかという話 • 今建築する住宅は、2時間で住 宅の空気を入れ替えられる換気 設備の設置が義務 ◦ シックハウス対策 •

    24時間換気は3種類 ◦ 一種:給排気共に機械 ◦ 二種:吸気が機械、排気は穴 ◦ 三種:排気が機械、吸気は穴 ▪ 殆どがこれのはず • 一種はさらに2種類 ◦ 熱交換なし ◦ 全熱交換:温度・湿度を交換 ◦ 顕熱交換:温度のみを交換 • オススメは一種の全熱 ◦ 顕熱が多いけどね ◦ うちは予算の都合上、一種の顕熱 32
  27. 空調 色々あるけど どれが良い? • エアコン • ガスファンヒーター・石油 • オイルヒーター •

    全館空調 • 床暖房 • 高断熱高気密なら、LDKでも8畳用 エアコンで十分 • 断熱性能(Q値)×広さ×温度差で必 要な熱量は計算できる • 人や家電も熱は放出される • 床暖房は全面(7割越え)なら良い と思う 33
  28. 不動産業者 • 建売住宅や土地の売買を販売し ていたり、仲介してくれる人達 • 自分が如何に凄いか、を語りた がる人種 • 基本信用しない •

    大手はちゃんと資料を揃えてくれ る(らしい) • うちは知人(妹のお客様)が良 かったので頼んだ ◦ 実家の売却・購入も担当した人 ◦ 紹介できるので相談してくらはい 36
  29. 建築業者 スキル差が激しい • 大手より地場で頑張ってる業者 の方が勉強してる印象 • 断熱気密は大手も頑張ってるけ ど、パッシブは知らない場合が多 い •

    どこまで求めるかで決めれば良 い ◦ 性能、パッシブ、デザイン性、導線を 考えた設計 • うちを建ててくれた業者さんの紹 介もできるので言うてくらはい(高 くはないけど安くもないです) 37
  30. 建築業者 個人的選び方 • デザイン性 ◦ 自分達の好きなデザインか • 担当営業・設計のキャラ ◦ ズバズバ言う人の方が好き

    • 標準仕様書 ◦ 使ってる建材を見る ▪ 断熱材の種類 ▪ 窓(最低でもAPW330) • 見積書のサンプル ◦ 資材等明細レベルの見積もり ◦ Not 坪単価ベースの丼見積もり • 標準的な断熱気密性能を数字で 聞く • パッシブデザイン知ってるか ◦ HEAT20を知ってたら鉄板 38
  31. ライフプラン ライフプランを立ててみてから ローン支払い額を試算する • 80歳くらいまでのライフプランを 立ててみる • Excelテンプレートがネットにある ので落として作る •

    収入・支出を記入していく ◦ 子供の年齢別費用 ▪ 習い事・クラブ・塾・学校 ◦ 自家用車の購入・維持費 ◦ 老後の蓄え ◦ 収入は一馬力で計算しておく ▪ 病気した時を考えておく • 意外と?お金ない!! 41
  32. ローン みんなどうしてるんやろ • 個人的には変動35年でおk • 繰上返済は、住宅ローン控除期 間後に纏める ◦ 年末のローン残高から控除額算出 •

    銀行に払う費用に注意 ◦ 手数料型 ▪ 繰上げ返済で返ってこない ▪ ネット銀行に多い ◦ 保証料型 ▪ 繰上げ返済で返ってくる ◦ ネット銀行は金利が安い傾向がある が、一概にネット銀行の方が良いと は限らない ◦ 細かい計算はしてないけど、繰り上 げ返済して多少なりとも返ってきたら うれしいよね 42
  33. ローン補足 土地を買うなら • つなぎ融資 ◦ 金利高い ◦ 建物建つまでの融資 • 分割実行

    ◦ 金利は住宅ローンと同じ ◦ 建物建つまでは金利のみ支払い ◦ 土地購入時点で35年開始 ▪ 建物建ってからの支払いは期 間が短くなる分、ちょっと高くな る • うちは分割実行 43
  34. 他の費用 現金が要る奴 ※住宅ローンに組み込んだり つなぎ融資も可能 • 不動産業者に支払う手数料 ◦ 最大、物件価格の3%+6万 ▪ 業者によっては値引き

    ※他で取られてるけどねー • 建築業者に支払うお金 ◦ 着手金とか中間支払いとか ◦ 勿論全体費用から差し引かれる • 固定資産税・不動産購入税 ◦ 土地を買ったら税務署からハガキが 来た、、、はず ◦ 住宅建築目的の場合は申請したら 待ってくれる、、、はず • 火災保険 • その他 ◦ 家具・家電・引越し等 44
  35. 費用補足 家具とか引越しとか • カーテン・照明 ◦ 大塚家具が結構割引率高かった • 家具 ◦ 大塚家具はやめとく

    ◦ 高いオリジナル商品を勧められる • 引越し ◦ トラック1台分にしたらかなり安くなる ◦ その代わり、自分で運びまくる ◦ 現居の家賃などと相談 ◦ 6・7万にしたはず。 ▪ 普通15万くらいらしい 45
  36. 要注意 物件・業者 フリープラン 自由設計 建築条件付き土地 • 参照:大阪府のサイト ◦ 下リンク •

    土地購入と建築は契約が別! ◦ 不動産売買契約 ▪ 宅地建物取扱業法 ▪ 手付金放棄で契約解除可能 ▪ 買主が守られている ◦ 建築請負契約 ▪ 民法 ▪ 契約書優先 ▪ 違約金請求されうる • 要注意 ◦ 契約を急かす業者 ◦ とりあえず契約が必要とか ◦ 重説(重要事項説明書)は読む! 47 http://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kenchikujoken/index.html
  37. CADツール • 3Dマイホームデザイナー ◦ ダウンロード版で9000円くらい ◦ 簡単に間取りを3Dで作れる ◦ 細かいことはできない ▪

    方流れ屋根とか • SketchUp ◦ 無償版あり ◦ 間取りを作るにはコツが必要 ◦ パッシブデザインを進めている建築 業者なら大体使ってる 48