アセットマネジメント事業 運用レポート 2023年5月

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（MDM）のアセットマネジメント事業 運用レポートをお届けします。

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1. アセットマネジメント事業 運用実績レポート 三井物産デジタル･アセットマネジメント株式会社 2023年5月
2. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 2 目次 1 2 3 主な運用不動産 P.3 レジデンス / オフィス P.4 旅館･ホテル / 物流施設 運用実績 P.5 投資エリア別 P.6 アセットクラス別概要 P.7 レジデンス不動産の運用状況 P.8 2023年3月末時点の運用資産 不動産投資の姿勢 P.9 運用人員数･保有資格 P.10 物件選定の基本的な考え方 P.11 不動産リスクに対する考え方
3. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 3 レジデンス 都心5区 ALTERNA日本橋 東京都中央区日本橋富沢町 2023年2月竣工 レジデンス 都心5区 グランドコンシェルジュ六本木 東京都港区六本木 2017年9月竣工 オフィス 都心5区 恵比寿ファーストスクエア 東京都渋谷区恵比寿 2014年9月竣工 オフィス 都心5区 竹橋PREX 東京都千代田区神田神保町 2020年2月竣工 主な運用不動産 レジデンス ／ オフィス
4. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 4 ホテル 都心5区 ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 汐留 東京都港区東新橋 2003年4月竣工 旅館 その他地域 草津温泉 湯宿 季の庭・お宿 木の葉 群馬県吾妻郡草津町 2010年6月竣工 物流施設 その他地域 神戸六甲アイランドDC 兵庫県神戸市東灘区 2016年5月竣工 主な運用不動産 旅館･ホテル ／ 物流施設
5. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 5 都心5区の内訳 山手線 渋谷区 22% 港区 17% 新宿区 5% 中央区 7% 千代田区 7% 金額ベースで半分以上が都心5区 東京都、特に都心5区と呼ばれる都心エリアは、 繁華性や交通アクセスの良さから「土地」の価値が相対的に高く、 希少性のある資産であると考えています。 運用実績 投資エリア別 その他地域 42% 都心5区 58% 投資エリア割合 （2023年3月末時点）
6. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 6 運用実績 レジデンス不動産の運用状況 比較的新しい建物であることが特徴 弊社のレジデンス不動産は、都心5区の希少性ある立地に加えて、 平均築年数が2.2年となっており、比較的新しい建物であることが 特徴と考えています。 レジデンス運用棟数 棟 62 総戸数 戸 2,547 平均築年数 年 2.2 平均稼働率 % 95.5 （2023年3月末時点）
7. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 7 運用実績 アセットクラス別 レジデンス 53% オフィス 32% ホテル 14% 物流施設 1% 安定資産 としてレジデンス不動産に着目 レジデンス不動産は、一般的に景気変動や資産価格の変動割合が小さく、 賃料水準には下方硬直性がある（住宅の家賃は相対的に下がりにくい）と 考えています。 加えて、一棟レジデンス不動産は個別の賃貸借契約が小口化されていて、 契約時期も分散されているため、一時期に大量の空室が発生することや、 大幅な賃料の減額が発生するリスクが相対的に低いと考えています。 ※ 全物件 69件 ※ 安定資産とは不動産や、 インフ ラな どALTERNAが 提供を予定する 金融商品の 投資対 象資産 を指し、 　当資産の 持続的な 稼働に より、 中長期 での 安定的な 投資 成果の 獲得を期 待するもの です 。 　な お、 ALTERNAが 提供する 金融商品は 元本保証や 将来の 投資 成果を保証するもの ではありま せん。 （2023年3月末時点）
8. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 8 運用実績 2023年3月末時点の運用資産 運用総額 1,875 億円 運用物件数 物件 69 ※クロージング中のものを含めた場合、運用総額は2,000億円以上
9. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 9 8名 うち 18名 うち 4名 うち 28名 うち 不動産証券化マスター 不動産と金融分野にわたる幅広い実践的な専門知識を有する資格 宅地建物取引士 宅地･建物の売買･貸借に関する実用的な知識を有する資格（国家資格） 証券アナリスト 証券投資・企業評価のプロフェッショナルである資格 証券外務員 金融商品の販売・勧誘等を行うための必要資格 不動産投資の姿勢 運用人員数･保有資格 40名 運用人員数 正社員・嘱託社員 パートタイム・出向者 （2023年3月末時点）
10. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 10 不動産投資の姿勢 不動産選定の基本的スタンス 不動産価値や希少性を重視 都心エリアに位置する不動産を 選択的に投資します レジデンス、オフィスは テナント入替えの容易さを重視 汎用性の高い建物仕様を備えていること、 経年劣化による競争力低下の懸念が小さい 不動産を投資対象にします 商業施設、ホテル・旅館、物流施設など不動産を利用される テナント企業と長期間の契約を締結している場合は 契約価値に重点を置いた投資を行うことがあります。
11. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 11 不動産投資の姿勢 不動産への投資リスクに対する考え方（1） 想定される不動産投資リスク 主な要因例 リスクへのアプローチ 価格変動リスク 不動産の価値が変動する 需要と供給、経済の状況 金利の動向、立地条件 など ◉需要が強いエリアに投資 立地条件は最も大きな影響を及ぼすと考えられるため、「都心５区」など 長期にわたって需要が強いエリアに投資を行うことが、重要ポイントと考 えます。 賃料変動･テナントリスク 不動産運用による収入が変動する 立地条件 建物設備･仕様 管理の状態 ◉競争力が高い土地・建物に投資 「都心５区」など需要が強いエリアに投資を行うこと、また 築年数が 新し く、設備 や仕様の 競争力が 高い建物に投資を行うことが、重要なポイント と考えます。 ◉ 後継テナントの 誘致可能性を想定 旅館や物 流施設などに 使用 される不動産に 際しては テナント 企業の 事業内 容や信用リ スクを考 慮し、 将来的に テナント 退去が 発生した 場合であって も、 後継テナントを 誘致できる 点に 留意し、 テナントリ スクの 軽減に 努め ています。
12. © 2023 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 12 不動産投資の姿勢 不動産への投資リスクに対する考え方（2） 流動性リスク 希望するタイミングで 取引ができない 不動産が持つ個別性 買い手のタイミング ◉立地条件に優れた不動産に投資 立地条件に優れた不動産は、取引関係者（買い手）からの需要が強いこと から、価格交渉や売却タイミングを売り手側である程度コントロールする ことが可能と考えます。 自然災害リスク 直接の被害や 経済活動低下により需要減少する 地震 台風･洪水 土砂災害 火山噴火 など ◉立地･建物の耐災害性を考慮 自然災害の 影響を 受けに くい立地を 選択することや、 耐震性や 耐水性に優 れた 建物への 投資を 行うことが 自然災害 リスクを低減できると考え ていま す。 想定される不動産投資リスク 主な要因例 リスクへの アプローチ
13. 商 号 等 ：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会 本案内に記載のサービスのご提供及び商品等へのご投資には、 サービス及び商品ごとに所定の手数料や諸経費等をお客様にいただく場合があります。 また、各商品等には価格の変動等による損失が生じるおそれがあります。 商品ごとに手数料等及びリスクは異なりますので、お客さま向け資料をよくお読みください。