三井物産グループのデジタル証券〜ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留〜徹底解説セミナースライド（20250207）

2025年2月27日に開催したALTERNA（オルタナ）の11号案件「三井物産グループのデジタル証券〜ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留〜（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに 三井物産グループが厳選した不動産‧インフラなどの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2024年4⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2025年1⽉31⽇時点 累計投資額 150 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 14 国内No.1** * 2024年12⽉31⽇時点 **2024年12⽉31⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 76名（2024年12⽉1⽇現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券〜ザ ロイヤル パークホテル 東京汐留〜（譲渡制限付）」 のご紹 介
7. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
8. 公開 8 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留〜 （譲渡制限付） アセットタイプ ホテル 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※） 3.5％ 運⽤期間 約5年0ヶ⽉ ※税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含ま れます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。詳細は後述の1⼝当たり予想分配⾦の 欄をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって 組成‧販売されるものです。また、商品名称はホテル名称を簡略化したものです。
9. 公開 案件紹介動画（約4分） 9 商品概要
10. 公開 商品概要 本商品の特徴 三菱地所グループの客室数480室・地上38階のホテル不動産に10万円から投資 
 • 三菱地所グループが運営する「ザ ロイヤルパークホ テル アイコニック 東京汐留」が投資対象。 • 賃借⼈は⽇本を代表する総合不動産デベロッパー三 菱地所であり、同社とは固定賃料を受け取れる契約 • 不動産鑑定評価額※200億円超。⽇本テレビホール ディングス、ANA本社等に囲まれた⼀等地。地上38 階、客室数480室の規模感。 ※2025年1⽉31⽇時点 10
11. 公開 商品概要 投資対象不動産の概要 所在地 東京都港区東新橋⼀丁⽬6番3号 不動産価格 鑑定評価額：20,400,000,000円 ※2025年1⽉31⽇時点 建物 • 客室数：480室 • 建築時期：2003年4⽉4⽇ • 構造：鉄⾻鉄筋コンクリート造23階建* • 延床⾯積：主たる建物 24,568.16㎡*、附属建物 1,149.61㎡ ⼟地 • 借地権の種類：⼀般定期借地権 • 借地権設定者（貸主）：⽇本テレビホールディングス株式 会社 • 借地期間：1999年9⽉30⽇から2053年4⽉30⽇まで • 敷地⾯積：15,658.91㎡ • 建蔽率：100% • 容積率：1200% • ⽤途地域：商業地域 11 ＊投資対象部分は地下1階から地下4階の⼀部、1階、8階、16階及び23階の⼀部並びに24階から38階部分であり、『23 階建』は不動産登記簿上の表記です。 投資対象不動産の主たる建物は38階建、延床⾯積は79,819.38㎡となります。
12. 公開 商品概要 ロケーション‧周辺環境 ▪電⾞‧バスでのアクセス • 都営⼤江⼾線「汐留」駅（2番出⼝） 徒歩約1分 • JR「新橋」駅（汐留⼝） 徒歩約3分 ▪特徴 • JR「新橋」駅、都営⼤江⼾線「汐留」駅と地下通 路で接続され、優れた利便性に加え、⽻⽥空港への アクセスも良好で、国内外の移動にも便利なロケー ション。 • ⽇本テレビホールディングス、電通、ANAホール ディングス等の⽇本を代表する企業の本社や、コン ラッド東京、浜離宮恩賜庭園などのランドマークに 囲まれた⼀等地。 12
13. 公開 商品概要 賃借⼈は「三菱地所」 同社は、ホテル事業において、三菱地所グループの基幹ホテル チェーン「ロイヤルパークホテルズ」を運営する三菱地所ホテルズ ＆リゾーツをはじめ、国内外のホテルオペレーターと連携し、幅 広いカテゴリーのホテル開発‧運営に取り組む。 同社とはホテルの稼働状況に関わらず毎⽉固定の賃料を受け取る 定期建物賃貸借契約を2043年6⽉30⽇までの期間において締結。 同社は⻑期債格付において、AA（R&I）、AA+（JCR）と⾼い評 価。 また、同社は、賃貸部分を全て主要テナントの100％連結⼦会社で ある三菱地所ホテルズ＆リゾーツに転貸。 13 ＊格付は2024年10⽉1⽇時点
14. 公開 商品概要 本商品の投資対象と権利の関係 14 当該ホテルは、⽇本テレビホールディングスの借地上に建 つ建物「ロイヤルパークホテル汐留タワー」のB4〜1階、 8階、16階及び23階の⼀部と24~38階部分であり、この定 期借地権付区分所有建物が投資対象。 地上2階から22階までは資⽣堂本社が⼊居。
15. 公開 商品概要 本商品の設計 本商品の定期借地権は、契約期間中に⼟地を利⽤し、契約 期間の満了時には貸主に⼟地及び建物を無償で明け渡す形 となっています。そのため、時間経過とともに借地契約の 残期間が短くなり、 不動産鑑定評価額が低下する傾向が あります。 ⼀⽅、本商品は借⼊元本の⼀部を定期的に返済する（借⼊ 元本が減る）形となっているため、純資産総額（NAV）と 鑑定評価額とは直接連動しない⾒込みです。 また、元本の返済と共に利息の⽀払いが減少していくた め、 想定以上の⾦利上昇等がない場合、想定分配⾦利回 りは次第に上昇する⾒込みとなっています。 15 ※上記の図は、投資対象不動産の鑑定評価額について、当初の鑑定評価額から定期借地 契約の残期間に応じて漸減すること及び借⼊残⾼も漸減することを⽰したイメージ図で あり、不動産市場その他の市場環境や⾦利の動向等、その他の要因による変動が⽣じな いと仮定した場合のものとなります。 そのため、投資対象不動産の実際の鑑定評価額 の変動やNAVの推移を⽰唆するものではありません。 ※募集時点での想定を表しており、⾦利の変動、物件の稼働状況の変動、利息以外の経 常費⽤の変動などの影響で変更となる場合があります。
16. 公開 商品概要 東京都のインバウンド需要について 国⼟交通省観光庁の宿泊旅⾏統計調査によると、東京都で は2024年1⽉〜11⽉までの延べ宿泊者数が約1億⼈と2019 年⽐で、約27.9％増加。 そのうち約5,100万⼈分が外国⼈によるもので、こちらは 2019年⽐で約76％増加しており、インバウンド需要の増 加が顕著。 16 ※出所：国⼟交通省観光庁 宿泊旅⾏統計調査よりアセット‧マネージャーが作成
17. 公開 商品概要 プロ投資家の⽬線 17 ※出所：⼀般社団法⼈不動産証券化協会（ARES）および株式会社三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）公表「不動産私募ファンドに関する実態調査〜2024年7⽉ 調査結果〜」 ホテル‧旅館など宿泊施設として利⽤される不動産は、住宅‧オフィス‧商業施設などと同様に、国内‧海外機関投資 家が投資対象としているカテゴリの⼀つで、今後ポジティブな投資姿勢を⽰している機関投資家もコロナ禍前（2019年 以前）とほぼ同⽔準まで回復。 ※2024年7⽉時点 ※各年7⽉時点
18. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じ て当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産「ザ ロイヤル パークホテル アイコニック 東京汐留」の信託受益権の取得 に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤ することが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の 価格‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得る ことができます。 18 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
19. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の利息⽀払、 リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当（年2回） が⾏われます。 ※2025年は配当が1回のみです。 19
20. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間（約5年0ヶ⽉）満了時に、原則として 対象不動産は売却され、その売却収益を元に借⼊の返済な どを⾏い、最後に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏ われ、ファンドは終了となります。 20
21. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
22. 公開 商品詳細 Q.終了時期は変わる？償還時期の変更について 原則として、2029年11⽉1⽇から2030年3⽉31⽇の間に対 象不動産（信託受益権）は売却され、その後に本商品の 償還も⾏われます。 しかし、アセット‧マネージャーが知る限りにおいて、 お客様の利益最⼤化に資すると判断する売却機会を得た 場合には、対象不動産（信託受益権）を早期売却（2025 年3⽉28⽇以降）する場合があります。 また、お客様の利益最⼤化のために必要とアセット‧マ ネージャーが判断する場合、必要に応じて借⼊⾦のリ ファイナンスを検討するとともに、信託計算期間が終了 した後から1年間（2031年3⽉末⽇まで）を限度として運 ⽤期間の延⻑を決定する場合があります。 22
23. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 23 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 延⻑ *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
24. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が２件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（これらの商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 利回り エクイティ‧ マルチプル 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年7.7% 1.22x 運⽤期間 想定利回り エクイティ‧ マルチプル 約 7年 2ヶ⽉ 約 2年 7ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 3.3% 年5.5% 1.14x ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含む） ※エクイティ‧マルチプルは、投資元本に対して、運⽤期間累計の分配⾦（税引前、償還を含む）が何倍になっているかを表しているもの
25. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格        = 基準価額 × 〜97% *売却価格の割合は変更になる場合があります 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 25 商品詳細
26. 公開 商品詳細 1⼝当たり予想分配⾦ NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ (発⾏価格（9,560円）+申込⼿数料(440円)) NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記しています。 26 【注意事項】 予想分配⾦は、諸コスト‧⼿数料等を控除した「後」の数値となります。 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃貸事業収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化 により、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありません。
27. 公開 27 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,074円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。
28. 公開 税務上の取扱い ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 本商品の収益分配に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）と なります。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。 （お客様ご⾃⾝で申告することも可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏ われることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税 負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。 28 商品詳細
29. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負担が 増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 本受益権の収益の分配に係る⽇本の課税上の取扱いについては、法令上明確に規定されていない部分が含まれます。仮に、⽇本の税法上、 本受益権 の収益の分配の取扱いについて異なる解釈等がなされる場合には、本信託に対して投資した者に対する課税上の取扱いが異なる可能性があります。 • 2024年8⽉30⽇付で、⾦融庁から財務省に対する令和7年度税制改正要望が公表されています。当該税制改正要望には、受益証券発⾏信託の分配のう ち、 信託財産の減価償却費相当分に係る投資家（受益者）への分配（利益を原資としない分配）について、利益の配当ではなく元本の払戻しとして 取り扱い、分配を受ける投資家（受益者）において所得税の課税がないこと等、 課税上の取扱いを明確化する旨の改正要望が含まれています。 • 本書の⽇付現在、当該要望に対応した税制改正は実施されていませんが、令和7年度の税制改正で当該改正要望に対応した改正が実施される等、当該 税制改正要望に沿った内容の改正が実現した場合、利益を原資としない分配（いわゆる利益超過分配）については、本受益権を保有する投資家におい て所得税の課税が発⽣しないこととなるため、 本受益権の信託配当に関する⼿続や、本受益権を保有する投資家への課税額が変更されることとなり ます。 • ただし、上記の税制改正要望は税制改正案ではなく、その内容を実現するためには信託協会の計算規則等の関係規則の改正並びに税制改正に関する 法律の国会における承認及び可決が必要であり、 令和7年度税制改正⼜はそれ以降の時期において当該税制改正要望が実現する保証はなく、当該税制 改正が⾏われない可能性や、異なる内容での改正が⾏われる可能性があります。 • また、仮に、当該税制改正要望と同内容の改正が⾏われた場合であっても、保護預り契約を締結する取扱⾦融商品取引業者において税制改正に対応し たシステムの修正等が必要になる可能性があるところ、 対応が適時に⾏われる保証はなく、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負担が⽣じる 可能性があります。 税制関連リスク 29 商品詳細
30. 公開 1⼝の⾦額変更について これまでオルタナでは1⼝10万円の単価でしたが、 本商品より1⼝1万円 となります。 つまり、100万円ご購⼊されたい場合は100⼝のお申込みとなります。 これは より⼩⼝で投資したい というお客様のニーズに応えるための変更です。 現時点では、購⼊に関しては、10⼝（10万円）単位ですが、 売却は1⼝単位で可能 になります。 引き続きお客様のご期待に添ったサービス提供を⾏ってまいります。 30 本商品は1⼝1万円です。お申込みは10万円以上10万円単位となります。 商品詳細
31. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 31 本商品のお申込みは「 先着‧抽選併⽤⽅式 」となります。 商品詳細
32. 公開 先着‧抽選併⽤⽅式 抽選結果について • 当選結果発表された旨はメールにてご連絡いたしま す。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 32 商品詳細
33. 公開 2 お知らせ‧キャンペーン
34. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 34 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
35. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ • 【3組6名様】ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 東京汐留 最上階38Fエグゼクティブフロア スイート 無料宿泊券（1泊‧朝⾷付） 35 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典（以下、本特典）を プレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
36. 公開 購⼊申込額（2商品の内、⾦額が⼩さい⽅） 利回りボーナス（税引前）等 10〜29万円 各商品の約定⾦額 × 年0.10%（第1期の⽇割り）相当の現⾦ 30〜49万円 各商品の約定⾦額 × 年0.12%（第1期の⽇割り）相当の現⾦ 50〜99万円 各商品の約定⾦額 × 年0.15%（第1期の⽇割り）相当の現⾦ 100〜199万円 各商品の約定⾦額 × 年0.20%（第1期の⽇割り）相当の現⾦ 200〜499万円 各商品の約定⾦額 × 年0.30%（第1期の⽇割り）相当の現⾦ 500万円〜 各商品の約定⾦額 × 年0.40%（第1期の⽇割り）相当の現⾦ + 都内某会員制倶楽部で弊社代表との会⾷権 1組2名様（抽選） 2商品購⼊で利回りボーナスのWチャンス！ 36 本商品および「三井物産グループのデジタル証券〜学芸⼤学‧中野‧浅草橋‧⼤塚〜（譲渡制限付）（以下、10号案 件）」の両⽅をご購⼊いただいたお客様には、「利回りボーナス」として、本来の分配⾦とは別に、購⼊⾦額に応じて 最⼤で年率換算0.4%（税引前）に相当する現⾦をキャッシュバックさせていただきます。 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
37. 公開 オルタナ紹介プログラム • ご招待された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご招待した⽅に1⼈あたり3,000円、ご招待された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで招待可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 招待された⽅には、11号案件「三井物産グループのデジタル証券〜ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留〜（譲渡 制限付）」の特別優先券をプレゼント！ 37 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 キャンペーンについて
38. 公開 ご視聴ありがとうございました！
39. 公開 39 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、⾦利⽔準、為替相場等の市況の変動によっ て、価値が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣し、当初元本を毀損するリスクがご ざいます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
40. 公開 40 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。なお、ザ ロイヤルパークホテル アイコニックの名称およびロゴは三菱地所ホテル ズ＆リゾーツ株式会社の登録商標です。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
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