3号案件徹底解説セミナースライド（20231003）

2023年10月3日に開催した「ALTERNA 新案件徹底解説セミナー」のスライドです。

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1. 商号等 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社　金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人　日本投資顧問業協会、一般社団法人　第二種金融商品取引業協会 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 19:00より開始となります。開始時間までしばらくお待ち下さい。
2. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 2 【重要】「三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）」の記載内容に関する お詫びと訂正のお知らせ [本セミナーのライブ配信に参加された皆様へ] 本セミナー内のスライド上でご案内した、三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）」において、申込期間等の表記に誤りがございまし た。 お客様に混乱を招きました事を謹んでお詫び申し上げますとともに、以下の通り訂正させていただきます。 なお、本アーカイブ内での申込期間等の表記の内容は「訂正済み」のものとなっております。 また、本訂正内容の詳細につきましては以下リンクからご覧いただけます。 https://bit.ly/46rjALg （表記の訂正内容） 【誤】 ・仮申込期間：9月28日（木）07:00 〜 10月23日（月）13:00 ・入金期限：10月24日（火）12:00 ・当選結果発表：10月24日（火）17:00頃（予定） ・購入申込期間：当選結果発表後 〜 10月27日（金）13:00 【正】 ・仮申込期間：9月28日（木）07:00 〜 10月19日（木）13:00 ・入金期限：10月20日（金）12:00 ・当選結果発表：10月20日（金）17:00頃（予定） ・購入申込期間：当選結果発表後 〜 10月27日（金）13:00
3. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 3 スピーカー 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部長 丸野 宏之(まるのひろゆき) 略歴 • 東京大学工学部システム創成学科卒 • 大手総合商社に入社後、スタートアップ・独立などを経て、 2020年4月に三井物産デジタル・アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に立ち上げ から関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士 • ２児の育児に奮闘中、趣味は登山
4. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 4 ALTERNA（オルタナ）のご紹介 • ALTERNAは、デジタル証券を通じて「安定資産」に投資できる、個人投資家様向けの オンライン資産運用サービスです。 ✓ 三井物産グループが厳選した 　 不動産・インフラなどの安定資産に 　　1口10万円から投資できる ✓ 手続きは全てスマートフォンで完結 　　運用・納税*もおまかせ ✓ 全商品が申告分離課税に対応 ✓ 募集案件は、全て有価証券届出書を提出 　　充実した情報開示 ※「申告分離課税」は、現在の税法を前提として、受益証券発行信託を使用した証券化スキームが特定受益証券発行信託の要件を充足し ており、その上で受益者（個人のお客様）の選択により対象となります ※特定口座（確定申告なし）を選択した場合。特定口座（確定申告あり）を選択した場合は、ご自身での確定申告が必要です。 ※写真はイメージで、実際の画面とはことなる場合があります。
5. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 5 会社概要 （三井物産デジタル・アセットマネジメント） 対 象 資 産 仲介会社 投 資 家 様 　　オンライン投資サービス 　　ALTERNA（オルタナ） 業務の非効率性・中間マージンの発生 DXによる効率化・ファンド組成～ 証券販売の垂直統合 資産運用総額 約2,300億円 デジタル技術を活用し、不動産・インフラなどへの実物資産への投資を行う「資産運用会社」です。 ※202３年4月末現在。 クロージング中の案件を含みます。 ※1 今まで MDM 運用会社 証券会社 スポンサー AUM 20年 4月　会社設立 21年10月　営業開始
6. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 6 1. 新案件（三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜）のご紹介
7. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 7 商品概要
8. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 8 商品概要 三井物産のデジタル証券 ～熱海温泉～ （譲渡制限付） 投資金額 10万円～ 想定利回り（※） 4.0% 運用期間 約5年0ヶ月 ※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。 　また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 　詳細は後述の1口当たり予想分配金の欄をご覧ください。
9. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 9 本物件の概要① SOKI ATAMI • ホテル「SOKI ATAMI」のテーマは、大人の隠れ宿。 • 都会の喧騒から離れ、海を一望できる奥座敷に位置しています。 • 「SOKI」という言葉は、「素の器」を意味し、飾らずに、あるがままに過ごす時を提供したいと いう想いが込められています。 • 温泉は全ての客室に備え付けられており、ゆったりとした時間を過ごすことができます。 • 大浴場では、季節湯に加え、蒸気湯から着想を得たスチームサウナも楽しめます。 • 開放感あふれるオープンキッチンのダイニングでは、シェフが目の前で振る舞う出来立ての 料理を堪能。
10. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 10 本物件の概要② 周辺環境・ロケーション • 本物件は、熱海駅から車で約10分の距離に位置しています。 • 熱海は、1000年以上前から温泉地として名を馳せており、江戸時代には徳川家康が湯治のために訪れたほど。 • そんな本格的な温泉地まで東京駅から新幹線で約35分。 • アクセスのしやすさから観光客の約7割が首都圏*から訪れています。 • 熱海名物である「熱海海上花火大会」は、1952年（昭和27年）にはじまった歴史ある花火大会で、夏だけではな く年間を通して10回以上も開催されています。 *出典：「熱海市観光客実態調査2019年　報告書」
11. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 11 本物件の概要③ SOKI ATAMI 所在地 静岡県熱海市小嵐町4番36号他 鑑定評価額 4,940,000,000円（2023年9月1日時点） 建物 • 客室数：54室 • 建築時期：2020年8月28日 • 構造：鉄筋コンクリート・鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき8階建 • 延床面積：5,440.12㎡ 土地 • 敷地面積：3,391.63㎡ • 建蔽率：60% • 容積率：200% • 用途地域：第2種住居地域
12. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 12 本物件の概要④ 運営会社 • 本物件の賃借人となるホテル運営会社は、小田急電鉄の100％子会社*のUDS株式会社。 • 同社は、北海道や沖縄のリゾートホテルや東京、京都のデザインホテルも手掛け、16か所の ホテルを運営。レストラン・カフェなどまちづくりにつながる不動産業を営んでいます。 • 本物件は、UDS社への１棟貸し物件であり、ホテルの稼働状況に関わらず毎月固定の賃料を 受け取る定期建物賃貸借契約を、運用期間（約5年0ヶ月）を超えて締結しています。 ※出資比率は2023年3月31日時点
13. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 13 Q.ホテルって、不動産投資の中ではメジャーなの？ • ホテル・旅館など宿泊施設として利用される不動産は、住宅・オフィス・商業施設などと同 様に、J-REITや不動産デジタル証券で投資が行われるカテゴリの１つです。
14. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 14 Q.機関投資家の不動産投資への取組姿勢は？ • 私募ファンド(REIT)を中心に、国内不動産への投資は引き続き継続中。 • 種類別に見ると、住宅・物流に次いで「ホテル」への投資額増加が見てとれます。 ※参照元 ： 一般社団法人不動産証券化協会（ARES）及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）公表の「不動産私募ファンドに関する実態調査 ～2023年1月　調査結果～」 国内投資家の不動産種類別投資額（2022年7〜12月） 私募ファンドとJ-REITの市場規模推移
15. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 15 Q.コロナ禍の影響、まだ残ってる？ • 足元では明確な回復基調にあります。 • 国内の宿泊需要は、2022年10月以降は、2019年同月比を超える水準に。 • 熱海は、主に国内旅行客が目的地とする場所であり、新型コロナウィルスの影響は大きかっ たものの、2022年度の宿泊客数は2019年度比で83％*まで回復。 *出所：観光庁‧宿泊旅⾏統計調査、熱海市報道発表
16. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 16 ホテルアセットは「賃料の契約形態」が重要 • 契約形態は、大きく分けて２つに大別されます。 ①固定賃料：宿泊施設の稼働状況に影響されることなく固定の賃料を受け取る契約方式 ②変動賃料：宿泊施設の稼働状況によって賃料が変動する契約方式 ※その他、変動賃料と固定賃料を組み合わせた方式など、様々な契約方式があります • 本商品の投資物件は、①固定賃料を採用しており、インバウンドなど観光需要の高まりによ る恩恵は享受できない一方、 新型コロナウィルスなどの感染症などによって旅行需要が減 少した際にも、安定した賃料収入が期待できます。
17. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 17 本ファンドの仕組み①　組成 本商品の購入が決定した投資家の皆様からALTERNAを通 じて当社に払い込まれた資金は、対象不動産「SOKI ATAMI」の信託受益権を運用する合同会社の匿名組合契約 出資持分の取得に使用されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購入は行いません。 また、対象不動産の信託受益権を取得する合同会社には、日 本国内の適格機関投資家（金融機関）が同列順位で一部出資 することが予定されています。 さらに、対象不動産の取得資金には、銀行からの借入も利用 することが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価 格・収益の変動に対して、一定のレバレッジ効果を得ることが できます。 ※本ページのスキーム図は、一部当事者・契約関係等を省略した図であり、正確なスキーム図については目論見書をご覧ください。
18. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 18 本ファンドの仕組み②　運用中 運用が始まると、アセット・マネージャーが作成した事業計画 に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等が 実施されます。 本物件の賃借人であるUDS株式会社との賃貸借契約に基づ き、毎月賃料が入金されます。ここからローンの利子支払、リ ザーブ金などの諸コストを差し引き、匿名組合出資の割合に 応じた配当が行われます。この配当を原資として、受益証券 発行信託の投資家の皆様に配当（5月、11月の年２回）が行わ れます。
19. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 19 （参考） 運用中のお金の流れ 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット・マネージャーの予想に基づく一定の前提条件のもとに算出した現時点の見込額です。不動産賃料収入については、 賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。今後の賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、又は金利の変動等状況の変化によ り、前提条件との間に差異が生じ、その結果、当期純利益及び1口当たり分配金を含む予想数値は変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本・利回りが保証される商品ではありません。
20. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 20 本ファンドの仕組み③　終了（償還） ファンドの運用期間（約5年0ヶ月）満了時に、原則 として対象不動産は売却され、その売却収益を元に 借入の返済などを行い、最後に本商品の償還（元本 ・配当の交付）が行われ、ファンドは終了となりま す。
21. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 21 （参考）売却益・売却損が出る場合 （不動産の売却益が生じた場合） （不動産の売却損が生じた場合） • 本商品の元本償還は、匿名組合出資の実質的な裏付資産である対象不動産（信託受益権）の 売却代金が原資となるため、原則として、対象不動産の売却価格による影響を受けます。 • 対象不動産の売却価格が上昇し、売却益が発生した場合には、償還時配当として分配金に加 算される場合があり、売却価格が低下し、売却損が発生した場合には、出資金元本から控除 され、元本償還の額が減少する場合があります。
22. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 22 Q.終了時期は変わる？償還時期の変更について • 原則として、2028年10月期の信託計算期間に対象不動産(信託受益権)は売却され、その後に本商品の償還 も行われます。 • しかし、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、お客様の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場 合には、対象不動産(信託受益権)を2024年10月期から2028年4月期の間に売却する場合があります。 • また、お客様の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、必要に応じて借入金のリファ イナンスを検討するとともに、信託計算期間が終了した後か2年間（2030年10月31日まで）を限度として運用 期間の延長を決定する場合があります。
23. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 23 Q.譲渡制限とは？運用期間中のお取引について • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、当社に対して売却（買取）を申し込むことができます。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さい。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その他当社が定める場合に、必ずしも売却できない場合があります。 ◦ 売却には一定期間かかり、当社以外を通じた売買はできません。 • 相続・大規模自然災害発生時は、売却不可期間においても売却申込みのお手続きが可能になる場合があります。 • 上場商品ほどの流動性（換金性）が確保されていない点にご注意下さい。 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 　　　　 　　= 基準価額 × 〜97%* *売却価格の割合は変更になる場合があります 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するま でに一定期間がかかる点などにご注意下さい。
24. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 24 （参考） 基準価額について • 基準価額とは、本商品1口あたりの値段のことで、ファンド運用中に本商品を譲渡する際に 参考とされる価格です。 • 基準価額は、1口当たりNAV(1口当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換金価値ベー スの1口当たりの純資産額)のことを指し、NAV は換金可能な資産の合計額から負債などを控 除した金額となります。 • 本商品の基準価額は、当初募集時においてお買 付いただく時点では101,857円で、原則とし て年２回（4月、10月の各決算期の決算発表日） アセット・マネージャーが公表します。
25. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 25 Q.税率が複雑。要はどういうこと？ 個人のお客様に対する本商品の課税は、原則として以 下によります。 ▪分配金について お客様の選択により、取扱いが異なります。 ①申告不要とした場合 20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税 額の2.1％）及び5％の地方税の合計）の税率で源泉徴 収されます。 ただし、受益証券発行信託において、信託銀行が受領 する匿名組合出資に係る利益の分配に対してなされる 20.42％（所得税20％及び復興特別所得税（所得税 の2.1％））の源泉徴収税額のうち一定の金額について は、投資家様に対する本商品の収益の分配の支払いに 係る源泉徴収の際に、その徴収すべき税額（所得税及 び復興特別所得税）を上限として、当該税額から控除さ れます。 つまり、20.315％の内、所得税及び復興特別所得税 （最大15.315%）が控除される可能性があるため、本 商品の収益分配に係る源泉徴収は、5%〜20.315% となります。 ②確定申告により配当所得として申告分離課税とした 場合 上記①と同じ税率が適用されますが、上場株式等の譲 渡損失と損益通算をすることができます。 また、本商品の売却損益・償還損益については、上場株 式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象とな ります。 ※お客様に対する本商品の収益分配に係る源泉徴収は20.315%が原則となります が、信託銀⾏が受領する匿名組合出資に係る利益の分配に対してなされる源泉徴収 税額（20.42％）のうち⼀定の⾦額がその徴収すべき税額15.315%を上限として当 該税額から控除されるため、本商品の収益分配に係る源泉徴収は、5%〜20.315% となります。また、税法等が改正された場合、内容は変更になることがあります。 • 分配金の源泉徴収が一部控除され、通常20.315%のところ、最小で5%となります。
26. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 26 申込方法・スケジュール 仮申込期間（予定） 9月28日（木）7:00 〜 10月19日（木）13:00 当選結果発表 10月20日（金）17:00頃（予定） 購入申込期間 当選結果発表後 〜 10月27日（金）13:00 • 本商品のお申込みは「 先着・抽選併用方式 」となります。 【注意事項】 • 入金期限までに申込金額以上をご入金ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が 不足している場合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購入は完了しません。当選結果の発表後、購入申込期間 に購入申込をしていただいた後に、投資が確定となります。 • 補欠当選されたお客様も、繰上当選の可能性がございますので購入申込期間に購入申込 をお願いします（繰上当選とならなかった場合はご購入いただけません）。 • お客様の投資についての知識・経験・資力・当社との取引状況等を踏まえて、当社の判断 により当選対象外となる場合がございます。 • 当選または補欠当選となった場合、約定までの間、当選金額については、他案件へのお申 込み への利用や出金はできません。ただし、購入意思がない場合、辞退いただくことで他 案件へのお申込みへの利用や出金が可能になります。
27. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 27 購入特典 • 本商品を購入の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から 抽選で 豪華特典をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください
28. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 28 今後のセミナー内容充実のため、
 ぜひご感想、ご意見をお寄せいただけますと幸いです
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 ご視聴ありがとうございました。

29. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 29 • イラストや資産の例は、現在の取り組みに基づく将来イメージであり、実際の商品・サービスのご案内ではありません。 • 口座開設には所定の審査がございます。 • 金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他指標と された原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）または元本を超過する損失が生じる恐れ（元本超過損リスク）があります。 • 弊社が取り扱う金融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、金利水準、為替相場等の市況の変動によって、価値が変動することが あり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。 • 弊社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、各商品のページ に掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書面及び目論見書等の該当欄をよくお読みください。 • なお、弊社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。 • 弊社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。各商品のページに掲載された商品概要説明書、 契約締結前工夫書面及び目論見書等の該当欄をよくお読みください。 • 提供情報・内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払っておりますが、正確性、完全性、妥当性及び公正性 を保証するものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご自身の判断でなさるようお願いします。 Disclaimers① 金融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項・免責事項 商 号 等 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第3277号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
30. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 30 • 本資料上で提供している情報・内容（以下「提供情報・内容」といいます。）は、金融商品取引法等の法律で要求される開示 書類や運用報告書ではありません。 • 提供情報・内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払ってお りますが、正確性、完全性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報・内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なし に内容が変更又は廃止される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使用ください。当社の事前承諾なしにこれ を複製し、改変し、刊行し、配布し、転用し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。また、本 資料に掲載されている当社に関連する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社 に無断で複製し、改変し、刊行し、配布し、転用し、若しくは転載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。 • 提供情報・内容の投資対象物件等については、例示として掲載しているものですので、将来の取得・成果等を示唆ないし 保証するものではありません。 • 本資料は、お客さまに対して税金、会計又は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、日本の居住者が利 用するために作成されたものであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご自身の判断でなさるようお願いします。 Disclaimers②　免責事項