イオンモール新利府・デジタル証券 ～仙台近郊～徹底解説セミナー

2026年2月3日に開催したALTERNA（オルタナ）の「イオンモール新利府・デジタル証券～仙台近郊～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年1⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年1⽉27⽇時点 累計発⾏額 400 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 20 国内No.1** * 2026年1⽉27⽇時点 **2026年1⽉27⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 78名（2025年6⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
7. 公開 1 「イオンモール新利府‧デジタル証券 〜仙台近郊〜（譲渡制限付）」  のご紹介
8. 公開 8 商品概要 商品概要 イオンモール新利府‧デジタル証券 〜仙台近郊〜 （譲渡制限付） アセットタイプ 商業施設 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年3.5％ 運⽤期間 約5年2ヶ⽉ （※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 ※投資対象不動産の運⽤は三井住友トラスト不動産投資顧問が⾏い、商品の販売は三井物産デジタル‧アセットマネジメントが⾏います。なお、イオンモールは不動産の賃借⼈であり、 発⾏者ではありません。
9. 公開 商品概要 本商品の投資対象「イオンモール新利府南館」 9 所在地 宮城県宮城郡利府町新中道3-1-1 不動産価格 鑑定評価額：24,000,000,000円 ※2026年1⽉1⽇時点 建物 • 延床⾯積：99,997.19㎡ • 構造：鉄⾻造地上4階建 • 建築時期：2021年3⽉2⽇ • 店舗数：約170店舗 ⼟地 • 借地権の種類：普通借地権（ただし、⼀部については転借地権） • 借地権設定者（貸主）：イオンモール株式会社（ただし、⼀部については借地権者） • 借地期間：2021年3⽉2⽇から2068年3⽉1⽇まで • 敷地⾯積：147,232.54㎡ • 建蔽率：80％ • 容積率：200％ • ⽤途地域：近隣商業地域 東北最⼤級の規模*を誇るイオンモール *北館＋南館合計の総賃貸⾯積、2025年12⽉末時点
10. 公開 ③三井住友トラスト不動産投資顧問が運⽤ 商品概要 3つの特徴 10 ①東北最⼤級の規模を誇るイオンモール • 投資対象不動産は、東北最⼤級の規模を誇るイオンモールである「イオンモール新利府」の南館です。 • イオンモール株式会社とは固定賃料を受け取る契約を締結しており、安定的な賃料収⼊が期待できます。 ②固定⾦利と優先劣後構造を採⽤した安定的なスキーム • 固定⾦利で借⼊を⾏うことにより、借⼊⾦利の上昇による分配⾦の減少リスクを抑えます。優先劣後構造により、売却損 が発⽣した場合でも損失は劣後出資者が先に負担するため、優先出資者の元本毀損リスクを抑える設計となっています。 ※本借⼊は変動⾦利ですが、⾦利スワップ契約により⽀払い⾦利を実質的に固定化します。ただし、相⼿⽅の信⽤状況の変化や借⼊条件との不⼀致等により、想定通り 機能しない場合があります。 • 本案件は、三井住友信託銀⾏の⼦会社である三井住友トラスト不動産投資顧問（運⽤資産残⾼合計7,000億円超*）が運⽤ する法⼈投資家向けの不動産私募ファンドに優先出資できる機会です。 *2025年12⽉末時点。取得価額ベース。 ※投資対象不動産の運⽤は三井住友トラスト不動産投資顧問が⾏い、商品の販売は三井物産デジタル‧アセットマネジメントが⾏います。
11. 公開 商品概要 本商品の特徴①東北最⼤級の規模を誇るイオンモール 11 投資対象不動産は、2021年開業の「イオンモール新利府南館」。北館‧南館合計の総賃貸⾯積は約102,000㎡と全イ オンモールの中でも、イオンレイクタウン（kaze‧mori‧アウトレット合算）、イオンモール幕張新都⼼、イオン モール橿原（かしはら）に次ぐ規模となっています。 ※投資対象不動産は、「イオンモール新利府南館」のみです。
12. 公開 商品概要 本商品の特徴①東北最⼤級の規模を誇るイオンモール 12 集客⼒のある「AEON CINEMA」やイオン東北が運営する「イオンスタイル」といった有⼒テナントを核に、ナショナ ルチェーンを含む約170店舗で構成されています。また、「VSPARK（屋内アクティビティ施設）」や「カンドゥー（⼦ 供向け職業体験施設）」は東北初出店であり、出店当初から話題性のあるテナントです。
13. 公開 商品概要 本商品の特徴①東北最⼤級の規模を誇るイオンモール 13 売上についても開業以来、堅調に推移。2021年度の売上を100として、2024年度の売上は126と3年で26%増加してい ます。
14. 公開 商品概要 本商品の特徴①イオンモール株式会社による固定賃料でのマスターリース契約 14 • イオンモール株式会社とは施設の売上状況に関わらず毎⽉固定の賃料を受け取るマスターリース契約を2036年2 ⽉26⽇までの期間において締結しており、安定的な賃料収⼊が期待できます。 • 同社はJCR⻑期発⾏体格付：A（安定的）※を有する財務基盤の強固な企業で、中⻑期に安定した運営とリーシ ング⼒を期待できます。 • マスターリースとは、建物全体を1社（マスターリース会社）に⼀括で貸し出す仕組みです。マスターリース会 社はテナント募集‧賃料回収‧原状回復などの実務を担い、契約で定めた賃料を⽀払います。 ※2025年2⽉時点。なお、かかる格付は、本受益権に付された格付ではありません。 ※JCR（株式会社⽇本格付研究所）は、企業やファンド、社債などの「元利⾦をきちんと⽀払える⼒（信⽤⼒）」を評価し、記号で⽰す専⾨機関です。
15. 公開 商品概要 本商品の特徴①ロケーション‧周辺環境 15 • 利府町は宮城県中部、仙台市の北側（仙塩地区）に位置。仙台都市圏へのアクセスが良く、90年代以降ベッドタ ウンとして発展しました（仙台市への通勤率41.7％）。 ※出所：総務省統計局｢令和2年国勢調査報告｣ • イオンモール新利府を核とした商業集積により、仙塩地区の商業拠点の1つとなっています。⽇本三景‧松島⽅⾯ へ抜ける利府街道や⾼速道路が通る交通の要衝でもあります。充実した交通インフラを背景に広域商圏をカバー し、宮城県内有数の商業集積エリアを形成しています。
16. 公開 商品概要 本商品の特徴①商圏の概要 16 • 商圏⼈⼝は3km圏5.1万⼈、5km圏17.1万⼈、10km圏64.9万⼈と、地⽅の⼤型商業施設として標準的な規模と なっています（2020年推計）。また、2015〜2020年にかけて、各商圏では世帯数は4〜6％増加し、購買⼒の⾼ いファミリー層（3⼈以上世帯）が約3〜4割を占めています。 ※出所：株式会社ビーエーシー‧アーバンプロジェクトのマーケットレポートを基にアセット‧マネージャー（MDM）が作成
17. 公開 17 商品概要 本商品の特徴②元本毀損リスクを低減する優先劣後構造ンス • 本商品は、物件の売却損による元本毀損リスクを低減するため、優先劣後構造を採⽤しており、お客様は優先出 資部分にご投資いただけます。 • 優先出資者は、不動産投資から得られる利益の分配において「優先」的な⽴場を得る代わりに、受け取れる⾦額 に上限（キャップ）が設定されています。つまり、投資対象不動産の売却益が発⽣した場合でも、優先出資者の 取り分は事前に定められた上限を超えることはありません。
18. 公開 18 商品概要 本商品の特徴②元本毀損リスクを低減する優先劣後構造ンス 優先劣後構造は、リスクを抑えた安定的なリターンを求めるお客様向けの仕組みとなっています。また、本商品は借⼊ 元本の⼀部を定期的に返済することになっており、より元本毀損リスクが低減される可能性があります。 ※組成時の基準価額で償還可能な売却損約7.6％＝（取得時鑑定価格240億円-借⼊⾦190億円-基準価額総額31.7億円）÷取得時鑑定価格240億円 ※売却に係る諸コストが発⽣する場合など、実際に売却損が発⽣する売却価格は上記と異なる場合があります。
19. 公開 商品概要 本商品の特徴②固定⾦利と優先交渉権ンス 19 • 固定⾦利で借⼊を⾏うため⾦利上昇局⾯でも利払いコスト増加による利回り圧迫を受けにくい設計です。 ※本借⼊は変動⾦利ですが、⾦利スワップ契約により⽀払い⾦利を実質的に固定化します。ただし、相⼿⽅の信⽤状況の変化や借⼊条件との不⼀致等により、想定通り 機能しない場合があります。 • 投資対象不動産の譲渡時には、賃借⼈側に優先交渉権が付与されており、機関投資家等への売却を含め、物件売 却可能性が相対的に⾼い商品であるとアセット‧マネージャー（MDM）は考えています。 • 具体的には、投資対象物件の売却においては、不動産賃貸借契約上、賃借⼈に5ヶ⽉前の通知を⾏い、賃借⼈⼜ はその指定する者と優先的に交渉するものとされているとともに、関連契約上、本優先匿名組合員及び本劣後匿 名組合員に対し、それぞれの匿名組合出資の全額及び想定される配当が償還される⽔準の⾦額以上の価額で、売 却することとされています。 ※強制売却事由が⽣じた場合には、レンダーは、本借⼊関連契約の定めに従い、本件不動産受益権⼜は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定で す。そのため、強制売却事由が⽣じた場合には、本件不動産受益権⼜は投資対象不動産が売却される場合があります。 ※元本や将来の利益を保証するものではありません
20. 公開 商品概要 本商品の特徴③三井住友トラスト不動産投資顧問が運⽤ 20 • 投資対象不動産の運⽤は三井住友トラスト不動産投資顧問が⾏い、有価証券報告書等の開⽰業務や本件優先匿名 組合出資の運⽤は三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社が⾏います。 • 三井住友トラスト不動産投資顧問は、三井住友トラストグループの不動産投資顧問会社として、機関投資家を中 ⼼とした投資家向けの不動産私募ファンドの運営業務を展開しており、2005年の創⽴以来、100超のファンド （※）を運⽤し、運⽤資産残⾼（2025年12⽉末時点）は合計7,761億円（取得価額ベース）です。 ※SMTREIMがアセットマネジメント業務を受託したSPC等の件数。サブ‧アセットマネジメント業務の受託を含みます。
21. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 21
22. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発 ⾏価格（9,600）+申込⼿数料（400）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を 表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャー（MDM） の予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃料 収⼊については、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としていま す。今後の賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変 動等状況の変化により、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び 1⼝当たり分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するも のではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格に よって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありませ ん。 22
23. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権を運⽤ する合同会社の匿名組合契約出資持分の取得に使⽤されま す。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 23 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
24. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャー（三井住友トラ スト不動産投資顧問）が作成した事業計画に従って、対象 不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧改修等が実施されま す。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 24
25. 公開 商品詳細 終了（償還）時 優先匿名組合契約期間（約5年）満了時に、原則として対象 不動産は売却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを ⾏い、最後に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏わ れ、ファンドは終了となります。 25
26. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 本商品の元本償還は、対象不動産（信託受益権）の売却 代⾦が原資となるため、原則として、対象不動産の売却 価格による影響を受けます。 対象不動産の売却価格が上昇し、売却益が発⽣した場合 でも、優先出資者の取り分は事前に定められた上限を超 えることはありません。 不動産の売却益が生じた場合
27. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 対象不動産の売却価格が低下し、売却損が発⽣した場合は、2パターンに分けられます。 ①売却損が⼀定の割合に収まる場合は、劣後出資分が棄損し、優先出資分に影響しません。 ②売却損が⼀定の割合を超える場合は、優先出資分まで毀損するため、元本償還の額が減少する場合があります。 パターン① 売却損が⼀定の割合に収まる場合 パターン② 売却損が⼀定の割合を超える場合 ※組成時の基準価額で償還可能な売却損約7.6％＝（取得時鑑定価格240億円-借⼊⾦190億円-基準価額総額31.7億円）÷取得時鑑定価格240億円 ※売却に係る諸コストが発⽣する場合など、実際に売却損が発⽣する売却価格は上記と異なる場合があります。
28. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 28 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 延⻑ *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
29. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が6件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 29 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 11ヶ⽉ 募集時想定 年 3.5% 約 1年 11ヶ⽉ 実績 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 3.0% 募集時想定 約 2年 4ヶ⽉ 実績 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 募集時想定 年 4.3% 約 1年 3ヶ⽉ 実績 年 6.1%
30. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が6件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 7年 2ヶ⽉ 年 3.3% 募集時想定 年 5.5% 30 約 2年 7ヶ⽉ 実績 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 募集時想定 実績 約 6年 10ヶ⽉ 年 3.1% 約 3年 1ヶ⽉ 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年 7.7%
31. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 31 商品詳細
32. 公開 32 （参考）基準価額について 商品詳細 本案件については優先劣後構造を採⽤しており、お客様が保有するのは優先出資部分となるため、最新の貸借対照表 （BS）からNAVを算出することはできません。本商品の基準価額は、当初募集時においてお買付いただく時点では 10,000円で、原則として年2回アセット‧マネージャー（MDM）が公表します。
33. 公開 税務上の取扱い ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 本商品の収益分配（2026年1⽉23⽇現在、収益の分配のうち当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされています。ただ し、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は元本の払戻しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われます。）に係 る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）となります。 • 本商品の収益分配に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）に加 え、本件匿名組合出資にかかわる利益の分配に対してなされる源泉徴収税額相当分の⼆重課税調整を⾏い、算出します。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。 33 商品詳細
34. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 2026年1⽉23⽇現在、収益の分配には当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされています が、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は特定受益証券発⾏信託の元本の払戻しとして整 理され、譲渡所得等として取り扱われることにより、本受益権を保有する投資家への課税⽅法及び課税額が変更 されます。なお、当該取り扱いの変更に伴い、取扱⾦融商品取引業者において当該改正に対応したシステムの修 正等が必要になる可能性があり、対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負担 が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 税制関連リスク 34 商品詳細
35. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 35 本商品のお申込みは「 先着‧抽選併⽤⽅式 」となります。 商品詳細
36. 公開 先着‧抽選併⽤⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 36 商品詳細
37. 公開 2 Q&Aコーナー
38. 公開 Q&A 本商品について Q.なぜ商品名がこれまでと異なるのでしょうか？ A.本商品では、物件運用を担うアセット・マネージャーが従来と異なるためです。 38
39. 公開 Q&A 本商品について 39 Q.本商品は、なぜ優先出資部分を投資対象としているのでしょうか？ A.LTVが相対的に高い分、優先出資部分を投資対象とすることで元本毀損リスクを抑える設 計としています。
40. 公開 Q&A 本商品について 40 Q.本商品では、投資対象物件の売却に際して賃借人等に優先交渉権がありますが、投資家 にとってはどんなメリットがありますか？ A.ファンド終了時の物件売却可能性が相対的に高まるとアセット・マネージャー（ MDM）は考え ています。
41. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
42. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 42 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
43. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ • 【10名様】極上国産黒⽑和⽜ 厚切り霜降り⽜たん 400g • 市場にはほとんど出回らない国産黒⽑和⽜の霜降り⽜たんを、仙台⽜ たん⽼舗‧喜助ならではの独⾃ルートで仕⼊れた特別な商品です。 • 【100名様】イオングループ商品券5,000円分 • 全国のイオングループ各店でご利⽤いただける5,000円分の商品券で す。 43 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
44. 公開 オルタナ紹介プログラム • ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご紹介した⽅に1⼈あたり3,000円、ご紹介された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで紹介可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 紹介された⽅には、16号案件「イオンモール新利府‧デジタル証券〜仙台近郊〜（譲渡制限付）」の特別優先券 をプレゼント！ 44 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 ※投資対象不動産の運⽤は三井住友トラスト不動産投資顧問が⾏い、商品の販売は三井物産デジタル‧アセットマネジメントが⾏います。なお、イオンモールは不動産の賃借⼈で あり、発⾏者ではありません。 キャンペーンについて
45. 公開 45 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
46. 公開 46 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 投資対象不動産の運⽤は三井住友トラスト不動産投資顧問が⾏い、商品の販売は三井物産デジタル‧アセットマネジメントが⾏います。なお、イオン モールは不動産の賃借⼈であり、発⾏者ではありません。
47. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/