三井物産グループのデジタル証券～東横INN・優待あり～（譲渡制限付）徹底解説セミナー

2026年2月27日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券～東横INN・優待あり～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに プロが売買する厳選された不動産などの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2026年2⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2026年2⽉27⽇時点 累計発⾏額 450 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 21 国内No.1** * 2026年2⽉27⽇時点 **2026年2⽉27⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 78名（2025年6⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 2. Q&Aコーナー 3. お知らせ‧キャンペーン 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
7. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券 〜東横INN‧優待あり〜（譲渡制限付）」  のご紹介
8. 公開 8 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜東横INN‧優待あり〜 （譲渡制限付） アセットタイプ ホテル 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年4.5％ 運⽤期間 約6年7ヶ⽉ （※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。優待はホテル運営者の東横インが付与するもので あり、利⽤には、基準⽇（毎年11⽉1⽇を予定）時点で⼀定⼝数を保有していることなど⼀定の条件が付される予定です。優待は変更⼜は停⽌される可能性があります。
9. 公開 商品概要 本商品の投資対象「東横INN名古屋名駅南」 9 所在地 愛知県名古屋市中村区名駅南2丁⽬3番30号 不動産価格 鑑定評価額：5,160百万円 ※2026年2⽉1⽇時点 建物 • 客室数：800室 • 建築時期：2018年2⽉ • 構造：鉄⾻造陸屋根14階建 • 延床⾯積：14,129.06㎡ ⼟地 • 敷地⾯積：2,434.54㎡ • 建蔽率：100％(*1) • 容積率：①700％（地区計画基準容積率600％）(*2)/ ②500％(*3) • ⽤途地域：商業地域 名古屋駅エリアで最⼤級の客室数を有する800室の宿泊特化型ホテル (*1)建蔽率80％かつ防⽕地域内の耐⽕建築物は、建蔽率制限の適⽤を受けません。(*2)本信託不動産は「名古屋駅‧伏⾒‧栄都市機能誘導地区計画（F地区）」の区域内に存しま す。当地区計画区域内においては誘導⽤途の整備や公共貢献の実施などの基準に適合すると名古屋市⻑が認定をした建築物については地区計画基準容積率 を基準に指定容積率を上 限として名古屋市⻑が指定した数値まで容積率が緩和されます。本信託不動産の地区計画基準容積率は600％、指定容積率は700％となっています。(*3)投資対象不動産の⻄側道路 境界端から東⽅へ30ｍまでの部分を①とし、投資対象不動産の⻄側道路境界端から東⽅へ30ｍ超の部分を②としています。
10. 公開 ③宿泊優待が保有期間中に毎年受けられる 商品概要 3つの特徴 10 ①800室を有する「東横INN名古屋名駅南」が投資対象 • 投資対象物件は「東横INN名古屋名駅南」で、800室を有する⼤型ホテルです。 • インバウンド（外国⼈客）⽐率は15％程度（2025年）で、安定的な稼働を続けています。 ②賃借⼈は、⽇本⼀の客室数を誇るホテルチェーンを有する「東横イン」 • 賃借⼈である東横インは、⽇本⼀の客室数（2026年1⽉1⽇時点）を誇るホテルチェーンです。 • 同社とは固定賃料を受け取る契約となっており、安定した賃料収⼊が期待できます。 • 50⼝以上の保有で、全国の東横INNでご利⽤いただける「シングル無料宿泊券1枚」、10⼝以上の保有で「宿泊割引券」が 受け取れます。さらに、対象物件の稼働率によってプラスアルファの優待もあります。保有期間中、毎年優待が受けられま す。 ※宿泊優待はホテル運営者の東横インが付与するものであり、利⽤には、基準⽇（毎年11⽉1⽇を予定）時点で⼀定⼝数を保有していることなど⼀定の条件が付される 予定です。宿泊優待は変更⼜は停⽌される可能性があります。
11. 公開 商品概要 本商品の特徴①800室を有する「東横INN名古屋名駅南」が投資対象 11 名古屋駅エリアで最⼤級の客室数を有する800室の宿泊特化型ホテル。 名古屋駅からは15分に1本の無料シャトルバスで快適にアクセスできます。
12. 公開 商品概要 本商品の特徴①800室を有する「東横INN名古屋名駅南」が投資対象 12 対象物件のインバウンド（外国⼈客）⽐率は15％程度（2025年）で、インバウンドの動向に左右されにくい、安定的 な稼働が⾒込まれます。なお、⽇本⼈の国内宿泊旅⾏の回数はここ数年は上昇傾向にあります。 ※出所：観光庁「旅行・観光消費動向調査」
13. 公開 商品概要 本商品の特徴②賃借⼈は、⽇本⼀の客室数のホテルチェーンを有する「東横イン」 13 賃借⼈である東横インは、⽇本⼀の客室数（2026年1⽉1⽇時点）を誇るホテルチェーンを運営しています。2026年2 ⽉で47都道府県すべてへの出店 を達成しました。いつでも安⼼して泊まれるホテルとして評価されていることから、 東横INN公式サイトおよび電話による直接販売は75％程度（2025年）となっています。
14. 公開 商品概要 本商品の特徴②賃借⼈は、⽇本⼀の客室数のホテルチェーンを有する「東横イン」 14 本商品では、ホテルの売り上げ状況に関わらず毎⽉固定の賃料を受け取る契約を結ぶ予定となっており、安定した賃 料収⼊が期待されます。
15. 公開 商品概要 本商品の特徴②賃借⼈は、⽇本⼀の客室数のホテルチェーンを有する「東横イン」 15 東横INNは、客室料⾦を頻繁に変動させない「原則ワンプライス」を採⽤しています。社会のインフラになるようなホ テルとして、常にわかりやすい安定価格で、安⼼して泊まれるホテルを⽬指しています。 ※2025年4⽉時点 ※「原則ワンプライス」は公式サイト以外のサイトや旅⾏代理店による提⽰価格には適⽤になりません。 ※客室料⾦はホテルごとに異なります。 ※⼀部ホテルで特別⽇、季節料⾦があります。年に最⼤2回は価格の⾒直しを⾏い、料⾦改訂を実施します。
16. 公開 商品概要 本商品の特徴②賃借⼈は、⽇本⼀の客室数のホテルチェーンを有する「東横イン」 16 東横INNは、全店に共通した設備と安定したサービス品質で、いつ訪れても変わらない安⼼感を提供します。シングル ルームにはダブルサイズのベッドを備えており、無料インターネットや作業しやすいデスク、ゆったり深いバスタブ 付きユニットバスで、快適に過ごせます。
17. 公開 商品概要 本商品の特徴②賃借⼈は、⽇本⼀の客室数のホテルチェーンを有する「東横イン」 17 おもてなし⼒の向上にも取り組んでいます。経済産業省創設の『おもてなし規格認証』において、独⾃性と⾼いサービ ス品質が認められた事業者に付与される『紺認証』を、 333事業所で取得 （2024年6⽉30⽇時点）しています。
18. 公開 商品概要 本商品の特徴②賃借⼈は、⽇本⼀の客室数のホテルチェーンを有する「東横イン」 18 東横INNクラブカード会員は800万⼈超に上ります。⼊会⾦1,500円（学⽣1,000円）のみで、年会費はありません。 いつでも5％オフ、10回宿泊で1泊無料、そして有効期限なしでポイントが貯まる等の特典が受けられます。 ※2026年1⽉末時点 ※東横INN公式サイト以外のサイト及び旅⾏代理店の利⽤時は、会員特典が適⽤されません。
19. 公開 商品概要 本商品の特徴③宿泊優待が保有期間中に毎年受けられる 19 本商品は、50⼝以上保有されているお客様に対して、全国の東横INNでご利⽤いただける「シングル無料宿泊券」1枚 （1泊分）を付与します。また、10⼝保有するごとに、全国の東横INNでご利⽤いただける「宿泊割引券」2,000円分 を付与します（上限40⼝）。宿泊割引券は1泊ごとに1室1枚（2,000円分）の利⽤が可能です。 ※優待はホテル運営者の東横インが付与するものであり、利⽤には、基準⽇（毎年11⽉1⽇を予定）時点で⼀定⼝数を保有して いることなど⼀定の条件が付される予定です。優待は変更⼜は停⽌される可能性があります。
20. 公開 商品概要 本商品の特徴③宿泊優待が保有期間中に毎年受けられる 20 さらに、投資対象物件である「東横INN名古屋名駅南」の稼働率によって、宿泊割引券がプラスアルファの優待として 追加されます。なお、2025年の年間平均稼働率の実績は71.8％です。 ※優待はホテル運営者の東横インが付与するものであり、利⽤には、基準⽇（毎年11⽉1⽇を予定）時点で⼀定⼝数を保有して いることなど⼀定の条件が付される予定です。優待は変更⼜は停⽌される可能性があります。
21. 公開 商品概要 優待のご利⽤にあたって 21 • 宿泊優待はホテル運営者の東横インが付与するものであり、利⽤には、基準⽇（毎年11⽉1⽇を予定）時点で⼀定 ⼝数を保有していることなど⼀定の条件が付される予定です。また、宿泊優待は変更⼜は停⽌される可能性があり ます。 • 本優待には有効期間があり、発⾏後1年以内に限り利⽤できます。未利⽤分について換⾦することはできません。 • 本優待を受領するには、東横イン公式ホームページの個⼈アカウント（以下、東横インアカウント）の作成が必 要です。また、オルタナに登録しているEメールアドレスと東横インアカウントのEメールアドレスは同じものと なるよう、ご確認、ご変更ください。東横インアカウントへの住所の登録もお願いいたします。 • 本優待の付与にあたっては、対象のお客様のEメールアドレスを三井物産デジタル‧アセットマネジメントから東 横インに提供し、東横インは受領したEメールアドレスによって対象のお客様のアカウントを判別し、優待を付与 します。したがって、オルタナに登録しているEメールが失効している場合、あるいは東横インアカウントのE メールアドレスとオルタナに登録しているEメールアドレスとが異なる場合、原則として本優待を受けることがで きません。また、東横インアカウントに住所の登録がない場合は、原則として「シングル無料宿泊券」を受け取る ことができません。この点、ご留意ください。
22. 公開 商品概要 優待のご利⽤にあたって 22 • 「シングル無料宿泊券」は、東横インアカウントに登録されている住所に郵送されます。「宿泊割引券」は東横イ ンアカウントにオンライン上で付与されます。 • 本優待制度に基づく付与の流れは以下のとおりです。 (1)毎年11⽉末⽇までに、三井物産デジタル‧アセットマネジメントが本優待の内容（追加優待の実施の有無を 含む）を対象のお客様に通知します。 (2)翌年1⽉末⽇までに、東横インが本優待を対象のお客様に付与します。 • ⼀部売却により保有⼝数が10⼝を下回った場合は、優待は受けられません。
23. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 23
24. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発 ⾏価格（9,560）+申込⼿数料（440）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を 表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基 づく⼀定の前提条件のもとに算出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊につい ては、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提としています。今後の 賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の 変化により、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり 分配⾦を含む予想数値は変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではあり ません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格に よって損益が左右されます。本商品は元本‧利回りが保証される商品ではありませ ん。 24
25. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産の信託受益権の取得 に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 25 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
26. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の元本‧利息 ⽀払、リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当 （年2回）が⾏われます。 26
27. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 27
28. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
29. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 29 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
30. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 30 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 11ヶ⽉ 募集時想定 年 3.5% 約 1年 11ヶ⽉ 実績 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜⽇本橋‧⼈形町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 年 3.0% 募集時想定 約 2年 4ヶ⽉ 年 5.0% 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 募集時想定 年 4.3% 約 1年 3ヶ⽉ 実績 年 6.1% 三井物産のデジタル証券〜浅草‧まちなか旅館〜 （譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 5年 0ヶ⽉ 年 4.0% 募集時想定 約 1年 9ヶ⽉ 実績 年 6.6%
31. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例7件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現し ました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 7年 2ヶ⽉ 年 3.3% 募集時想定 年 5.5% 31 約 2年 7ヶ⽉ 実績 不動産のデジタル証券〜銀座‧代官⼭〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 募集時想定 実績 約 6年 10ヶ⽉ 年 3.1% 約 3年 1ヶ⽉ 年 4.7% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含 む）。また、実績利回りの年率換算時に⽤いる⽇数は信託期間です。 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年 7.7%
32. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 ※売却時には当社が定める⼿数料を別途頂戴する場合がございます ※⼿数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます （売却申込画⾯で⼿数料額が表⽰されます） 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 32 商品詳細
33. 公開 33 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,051円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。
34. 公開 税務上の取扱い 34 商品詳細 ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 本商品の収益分配（本セミナー資料の公開⽇現在、収益の分配のうち当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされていま す。ただし、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は元本の払戻しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われま す。）に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）となります。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。
35. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 2026年2⽉24⽇現在、収益の分配には当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされています が、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は特定受益証券発⾏信託の元本の払戻しとして整 理され、譲渡所得等として取り扱われることにより、本受益権を保有する投資家への課税⽅法及び課税額が変更 されます。なお、当該取り扱いの変更に伴い、取扱⾦融商品取引業者において当該改正に対応したシステムの修 正等が必要になる可能性があり、対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負担 が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 税制関連リスク 35 商品詳細
36. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 36 本商品の当選者はすべて「 抽選⽅式 」により決定いたしま す。先着枠は設けません。 商品詳細
37. 公開 抽選⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 37 商品詳細
38. 公開 2 Q&Aコーナー
39. 公開 Q&A 本商品について Q.「東横INN名古屋名駅南」の売り上げが下がったら、分配金も下がりますか？ A.東横インから固定賃料を受け取る契約となっているため、東横 INN名古屋名駅南の売上が 変動したとしても、分配金に直接連動しない仕組みとなっています。 39
40. 公開 Q&A 本商品について 40 Q.運用期間がいつもより長いのはなぜですか？ A.本商品は、年4.5％程度の利回りを見込め、かつ運用期間中には継続的に優待を受けられる ことから、十分な運用期間を確保した方が投資メリットが高まると判断しました。
41. 公開 Q&A 本商品について 41 Q.なぜ本商品は運用期間の延長がないのですか？ A.「延長期間なしの7年間」で相対的に良好な条件で借入できる見通しとなったためです。
42. 公開 Q&A 本商品について Q.本商品では、投資対象物件の売却に際して賃借人に優先交渉権がありますが、投資家に とってはどんなメリットがありますか？ A.ファンド終了時の物件売却可能性が相対的に高まるとアセット・マネージャーは考えていま す。 42
43. 公開 Q&A 本商品について Q.優待はどのように受け取れるのか、詳しく教えてください。 A.優待は、毎年11月1日の保有状況に応じて付与されます。優待を受け取るためには東横イ ンアカウントが必要です。「シングル無料宿泊券」は郵送、「宿泊割引券」はオンラインクーポ ンとして付与されます。 43
44. 公開 Q&A 本商品について Q.オルタナの登録アドレスと東横インアカウントのアドレスが異なる場合、優待は受け取れない のですか？ A.原則として、優待をお受け取りいただくことはできません。また、東横インアカウントに住所の ご登録がない場合、「シングル無料宿泊券」をお受け取りいただけません。 44
45. 公開 Q&A 本商品について Q.なぜ、今回は抽選方式のみとしたのですか？ A.お申込のタイミングに関わらず、すべてのお客様に公平にご参加いただける募集方法としま した。 45
46. 公開 Q&A 本商品について Q.金利が上がったら、どんな影響がありますか？ A.金利が上昇すると、ローンの支払金利が増えるため、分配金にはマイナスの影響となりま す。ただし、想定利回りはある程度の金利上昇を考慮したシミュレーションを基に決定してい ます。 46
47. 公開 3 お知らせ‧キャンペーン
48. 公開 商品概要 ①オルタナ スタートダッシュ‧チャレンジ キャンペーン 48 期間内に新規⼝座開設した⽅に、もれなく500円を進呈するキャンペーンを実施します。さらに⼝座開設後、本商品に 仮申込と⼊⾦をされた⽅の中から、抽選で最⼤10万円をプレゼントします。 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
49. 公開 商品概要 ②新たに⼝座開設された⽅は50万円分が必ず購⼊できる特別優先券プレゼント 49 2⽉25⽇（⽔）〜3⽉18⽇（⽔）13時の期間に、新たに⼝座開設された⽅を対象として、先着1,000⼈に50万円分の特 別優先券をプレゼントします。 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
50. 公開 ③商品購⼊で東横INNオリジナルグッズが当たる！ • A賞：東横INNオリジナルTシャツ（Lサイズ）【100名様】 • 左袖に東横INNのロゴをあしらい、ご当地GENKIバッジを背中にプリ ントした東横INNオリジナルTシャツです。全国に広がるネットワーク をデザインに取り⼊れ、「全国ネットワークの基地ホテル」であるこ とを表現した⼀枚です。 • B賞：東横INNご当地GENKIバッジ【200名様】 • 47都道府県バージョンと、東横INNが出店している海外5バージョン （韓国、フィリピン、モンゴル、ドイツ、フランス）、合計52バー ジョンより、1点プレゼントいたします。（種類は選べません） 50 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で東横INNオリジナルグッズを プレゼント！※商品は選べません ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
51. 公開 ④オルタナ紹介プログラム • ご紹介された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご紹介した⽅に1⼈あたり3,000円、ご紹介された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで紹介可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 紹介された⽅には、17号案件「三井物産グループのデジタル証券〜東横INN‧優待あり〜（譲渡制限付）」の特 別優先券をプレゼント！ 51 キャンペーンについて ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
52. 公開 52 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、⾦利⽔準、為替相場の変動そ の他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣ し、当初元本を毀損するリスクがございます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
53. 公開 53 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
54. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/