三井物産グループのデジタル証券〜名古屋・プライムオフィス〜徹底解説セミナー

2025年11月11日に開催したALTERNA（オルタナ）の「三井物産グループのデジタル証券〜名古屋・プライムオフィス〜（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 2
3. 公開 3 オルタナのご紹介 はじめに 三井物産グループが厳選した不動産‧インフラなどの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2025年10⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2025年10⽉31⽇時点 累計投資額 350 億円 突破！***
4. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 18 国内No.1** * 2025年9⽉30⽇時点 **2025年10⽉31⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 85名（2025年11⽉現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 4
5. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 5
6. 公開 1. 新規募集案件のご紹介 2. お知らせ‧キャンペーン 本⽇のアジェンダ （セミナー時間 19:00〜20:00） ※オルタナのサービスについて知りたい場合は、弊社サービスサイトの「コラム‧セミナー」 タブに掲載されている過去のセミナー資料‧動画をご覧ください。
7. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券  〜名古屋‧プライムオフィス〜（譲渡制限付）」  のご紹介
8. 公開 8 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜名古屋‧プライムオフィス〜 （譲渡制限付） アセットタイプ オフィス 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年4.0％ 運⽤期間 約5年8ヶ⽉ （※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
9. 公開 商品概要 本商品の投資対象「名古屋プライムセントラルタワー」 9 所在地 愛知県名古屋市⻄区名駅⼆丁⽬27番8号 不動産価格 鑑定評価額：29,800,000,000円 ※2025年9⽉30⽇時点。⼟地建物全体ではなく、投資対象部分の評価額です。 建物 • テナント数：51社 ※業務棟の建物全体の貸会議室及び店舗を除くエンドテナントの数を記載しています。 • 建築時期：2009年3⽉ • 構造：業務棟 鉄⾻造陸屋根23階建、駐⾞場棟 鉄⾻造陸屋根8階建 • 延床⾯積：業務棟 46,955.22㎡、駐⾞場棟 12,647.67㎡ ※そのうち投資対象不動産は、業務棟の3階から13階の専有部分の区分所有権全部及び1階仮眠室の専有部分5.68㎡の区分所有権の共有持分（持分 割合約49.77％）、これらに付随する業務棟及び駐⾞場棟の共⽤部分の共有持分並びに業務棟の敷地の共有持分（持分割合約49.77％） ⼟地 • 敷地⾯積：7,463.11㎡  ※「名古屋プライムセントラルタワー」業務棟の全体敷地⾯積を記載しています。 • 建蔽率：80%（基準）/100％（緩和） ※建蔽率80％かつ防⽕地域内の耐⽕建築物は、建蔽率制限の適⽤を受けません。 • 容積率：400%, 500% （基準） ※東側前⾯道路境界線より⻄側に30mまでが指定容積率500％、30mを超える部分が指定容積率400％となります。 • ⽤途地域：商業地域 • 好⽴地‧⼤規模‧ハイスペックな設備仕様を兼ね備えた希少なオフィス
10. 公開 商品概要 投資対象と権利の関係 10 • 業務棟の3階から13階の専有部分の区分所有権全部 • 1階仮眠室の専有部分（5.68㎡）の区分所有権の共有 持分（持分割合：約49.77％） • 業務棟に付随する規約共⽤部分の共有持分（持分割 合：約49.77％） • 業務棟の敷地の共有持分（持分割合：約49.77％） ※規約共⽤部分とは、本関連物件（投資対象不動産に関連する主たる建物である上記業 務棟、住宅棟、駐⾞場3棟をいいます。）及びその敷地等を対象とする団地管理規約並び に業務棟及びその敷地等を対象とする業務棟管理規約に基づく規約共⽤部分をいいま す。
11. 公開 商品概要 東京建物によるマスターリースの概要 11 • 投資対象である業務棟については、本物件の開発主体で あった⼤⼿不動産会社等が開発後も継続保有し、その中⼼ 的⼀社であった東京建物がマスターリースにより⼀括管理 しています。 • 同社は2025年9⽉時点 JCR⻑期発⾏体格付：A（ポジティ ブ）を有する財務基盤の強固な総合デベロッパーで、中⻑ 期に安定した運営とリーシング⼒を期待できます。 • 本案件においては、 マスターリース会社が業務棟全体のテ ナント賃料等を⼀旦受領し、そこから保有割合（49.77％） に応じて受領 することになります。
12. 公開 商品概要 マスターリースにより期待できる効果 12 【効果①】テナント分散（テナント総数51※） • マスターリースを通じて業務棟全体のテナント賃料等を対象とすることから、テナント分散効果を享受できま す。 ※本物件に関して、2025年8⽉末時点における業務棟の建物全体の貸会議室及び店舗を除くエンドテナントの数 を記載しています。 【効果②】東京建物が当事者として収益⼒および物件価値向上を推進 • マスターリース会社である東京建物は保有者の⼀社であることから、当事者として収益⼒および物件価値の向上 を推進することが期待されます。本信託も業務棟全体のテナント賃料等が対象となることから、当該インセン ティブを享受することが可能です。
13. 公開 商品概要 ロケーション‧周辺環境 13 名古屋駅エリアは中部圏最⼤のビジネス集積地であり、JR‧名鉄‧近鉄‧地下鉄‧新幹線など複数の交通網が集結する ⽇本有数のターミナル拠点です。本物件は、JR‧地下鉄「名古屋」駅から徒歩圏にあり、⽇常の通勤‧来訪に優れた利 便性を備えています。 ▪アクセス • 市営地下鉄東⼭線「名古屋」駅 徒歩約4分 • JR東海道本線「名古屋」駅 徒歩約7分
14. 公開 ③名古屋駅エリアへの貴重な投資機会 商品概要 3つの特徴 14 ①名古屋駅徒歩圏内の希少性が⾼い⼤規模ハイグレードオフィス • 複数の交通網が集結する名古屋駅から徒歩圏内にあり、通勤‧来訪に優れた利便性を備えるオフィスビルです。 • 23階建ての⼤規模ビルで、基準階約500坪、天井⾼2.8ｍのハイグレード仕様を誇り、投資対象不動産として希少 性が⾼い物件です。 ②上場企業を中⼼とした安定したテナント構成と賃料上昇の余地 • ⼊居テナントは、上場企業や地元の有⼒企業で構成され、安定的な賃料収⼊が期待できます。 • 好調なマーケット環境や本物件の競争⼒を背景に、オフィス部分の平均賃料単価は上昇基調です。 • 名古屋駅エリアにおいて、空室率の低下と賃料の上昇の傾向が⾒られます（2025年8⽉時点）。 • 名古屋駅前の超⼤規模開発やリニア中央新幹線の開業により、周辺環境は⼤きく進化する⾒込みです。
15. 公開 商品概要 本商品の特徴①名古屋駅徒歩圏内の希少性が⾼い⼤規模ハイグレードオフィス 15 • 名古屋駅徒歩圏内の23階建て⼤規模オフィスビルで、基準階約500坪、天井⾼2.8ｍのハイグレード仕様を誇り ます。制震構造‧⾮常⽤発電機の導⼊可といったBCP対応⼒も備え、本物件の競争⼒の源泉となっています。 • オフィスビルを多く保有するJ-REITにおいても、名古屋市所在の⼤規模オフィスビルの保有は1件のみであり、 本物件の希少性の⾼さがわかります。 ※2025年8⽉時点 ※出所：TOREITを基にアセット‧マネージャーが作成
16. 公開 商品概要 本商品の特徴②上場企業を中⼼とした安定したテナント構成と賃料上昇の余地 16 ⼊居テナントは、製造業‧IT‧⾦融‧サービスなど各業種を代表する上場企業や地元の有⼒企業で構成され、中部圏の 本社‧⽀社機能として利⽤されています。バランスの取れたテナント構成により、安定的な賃料収⼊が期待できます。 ※2025年8⽉末時点。 ※貸会議室及び店舗を除く業務棟の建物全体の⼊居テナントに対して集計しています。 ※「上場企業及びそのグループ会社」とは、⼊居テナント⼜はその親会社（完全⼦会社及び連結⼦会社を含みます）が証券取引所（国内に限りません。）に上場している会社をいいます。
17. 公開 商品概要 本商品の特徴②上場企業を中⼼とした安定したテナント構成と賃料上昇の余地 17 ⼊居テナントにおいて、 マーケット賃料との⼀定のギャップ が確認できます。したがって、今後の各テナントの契約更 新時やテナント⼊れ替え時における賃料上昇が期待できます。 ※⼤和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書が査定した本物件の新規成約⾒込みのオフィス賃料単価（共益費を含む、中⻑期安定的と査定した単価）をマーケット賃料とし、既存のオフィステナントの契約賃料に基づく賃料単価に対 する乖離率を「賃料ギャップ」として記載しています。
18. 公開 商品概要 本商品の特徴②上場企業を中⼼とした安定したテナント構成と賃料上昇の余地 18 2021年からの直近約5年間の 平均稼働率は96％を超えており 、安定稼働を維持しています。 また、オフィス部分の平均賃料単価については、近時の好調なオフィスマーケットや本物件の競争⼒を背景に上昇基調 が継続しており、今後もさらなる上昇が期待されます。 ※稼働率は、賃貸⾯積÷賃貸可能床⾯積合計で算出しています。 ※⼤和不動産鑑定株式会社作成の不動産鑑定評価書が査定した本物件の新規成約⾒込みのオフィス賃料単価（共益費を含む、中⻑期安定的と査定した単価）をマーケット賃料とし、既存のオフィステナントの契約賃料に基づく賃料単価に 対する乖離率を「賃料ギャップ」として記載しています。 ※平均賃料単価は、オフィス部分の⽉額賃料合計÷オフィス部分の賃貸⾯積合計（ただし、シェアオフィスとして利⽤しているテナント部分を除きます。）で算出しています。
19. 公開 商品概要 本商品の特徴③名古屋駅エリアへの貴重な投資機会 19 東京と名古屋の空室率は、2019年を底に上昇後、2023年にピークアウトし、 ⾜元では低下基調 に転じています。 賃料は、名古屋は東京に⽐べて変動が⼩さく、 コロナ禍による賃料調整が相対的に軽微 だったことが確認できます。 ※出所：JLL森井鑑定株式会社のマーケットレポートを基にアセット‧マネージャーが作成
20. 公開 商品概要 本商品の特徴③名古屋駅エリアへの貴重な投資機会 20 名古屋のオフィスマーケットは、「名古屋駅」「伏⾒」「栄」の3エリアに⼤別されます。いずれのエリアも2024年以 降、空室率の低下と賃料上昇の傾向が鮮明となっており、特に「名古屋駅エリア」でその動きが顕著です。 ※出所：三幸エステート株式会社のデータを基にアセット‧マネージャーが作成
21. 公開 商品概要 （参考）名古屋市オフィスのエリア別坪単価 21 ※2025年6⽉末時点 ※出所：JLL森井鑑定株式会社のマーケットレポートを基にアセット‧マネージャーが作成
22. 公開 商品概要 本商品の特徴③名古屋駅エリアへの貴重な投資機会 名古屋のオフィスの賃料フェーズ（オフィスプロパティクロック） JLL森井鑑定株式会社によると、オフィスマーケットについては以下のように 分析されており、先⾏している東京エリアと同様に 「賃料上昇の加速」 フェーズへ移⾏ しているものと考えられます。 名古屋の⼤規模オフィス（基準階⾯積200坪以上）のプロパティクロックは、 底打ちから賃料上昇局⾯の初期段階 に位置しているとみられます。 名古屋は2023年中頃から底打ち感が強まり、2024年にボトムアウト、2025年 以降は需給環境の堅調な推移が⾒込まれることから、 今後も穏やかな上昇が 期待 できます。 ※今後の本物件を含む名古屋オフィスの賃料の上昇を保証するものではありません。 ※出所：JLL森井鑑定株式会社のマーケットレポートを基にアセット‧マネージャーが作成
23. 公開 商品概要 本商品の特徴③名古屋駅エリアへの貴重な投資機会 23 名古屋駅前は超⼤規模再開発が2030年代にかけて進⾏中で、⾼級ホテルやオフィス、商業施設を備えた⼤規模ビルや空 中回廊が建設される予定です。リニア中央新幹線の開業も計画され、周辺環境は今後も⼤きく進化する⾒込みです。 （例）名古屋駅東側エリア∕再整備イメージ ※「名古屋駅駅前広場の再整備プラン（中間とりまとめ）」2025年10⽉24⽇ ※出所：名古屋市:名古屋市公式ウェブサイトから引⽤
24. 公開 商品概要 運⽤中のお⾦の流れ と 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 発⾏価格（10,000） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算 出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊については、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提と しています。今後の賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化によ り、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む予想数値は変動する可能性 があり、その⾦額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商 品は元本‧利回りが保証される商品ではありません。 24
25. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じて 当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産「名古屋プライムセ ントラルタワー」の信託受益権の取得に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤す ることが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格 ‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得ることが できます。 25 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
26. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の利息⽀払、 リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当（年2回） が⾏われます。 26
27. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 27
28. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
29. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 29 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 延⻑ *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
30. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が４件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券 〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 不動産のデジタル証券 〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 利回り エクイティ‧ マルチプル 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年 7.7% 1.22x 運⽤期間 想定利回り エクイティ‧ マルチプル 約 7年 2ヶ⽉ 募集時想定 年 3.3% ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含む） ※エクイティ‧マルチプルは、投資元本に対して、運⽤期間累計の分配⾦（税引前、償還を含む）が何倍になっているかを表しているもの 30 約 2年 7ヶ⽉ 実績 年 5.5% 1.14x
31. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が４件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（⼀部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含む） ※エクイティ‧マルチプルは、投資元本に対して、運⽤期間累計の分配⾦（税引前、償還を含む）が何倍になっているかを表しているもの 31 三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り エクイティ‧ マルチプル 約 5年 募集時想定 年 4.3% 約 1年 3ヶ⽉ 実績 年 6.1% 1.08x 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 運⽤期間 想定利回り エクイティ‧ マルチプル 約 4年 11ヶ⽉ 募集時想定 年 3.5% 約 1年 11ヶ⽉ 実績 年 5.0% 1.10x
32. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格        = 基準価額 × 〜97% *売却価格の割合は変更になる場合があります 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 32 商品詳細
33. 公開 33 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,239円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。 ※⻑期前払い費⽤等、資産化された費⽤については換⾦時に現⾦化されないことから基準価額に加算しておりません。
34. 公開 税務上の取扱い ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 本商品の収益分配（本セミナー資料の公開⽇現在、収益の分配のうち当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされていま す。ただし、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は元本の払戻しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われま す。）に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）となります。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。 34 商品詳細
35. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが 変更となることで、本信託の税負担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 本セミナー資料の公開⽇現在、収益の分配には当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされ ていますが、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は特定受益証券発⾏信託の元本の払戻 しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われることにより、本受益権を保有する投資家への課税⽅法及び課 税額が変更されます。なお、当該取り扱いの変更に伴い、取扱⾦融商品取引業者において当該改正に対応したシ ステムの修正等が必要になる可能性があり、対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿ 続等の負担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の 取扱いが変更になることがあります。また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われる ことがあります。 税制関連リスク 35 商品詳細
36. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 36 本商品のお申込みは「 先着‧抽選併⽤⽅式 」となります。 商品詳細 詳細は次⾴をご覧ください
37. 公開 先着‧抽選併⽤⽅式 抽選結果について • 当選結果が発表された旨はメールにてご連絡いたし ます。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 37 商品詳細
38. 公開 2 ご質問コーナー（事前質問）
39. 公開 事前質問 本商品について • 持分割合が49.77%と過半数を占めていないことに対してリスクはありますか。 • 2009年築と竣⼯から⼀定程度経過していますがこのタイミングでの取得と案件組成に⾄った経緯と出⼝戦略を 教えてください。 • 運⽤期間はどのように定めているのですか？ • 早期償還の考え⽅について。開始時の⾒込みと、それが具体的にどうなると早期償還に踏み切るのかの戦略を理 解したいと思います。 • 既存テナントとの平均残存賃貸借期間はどれほどでしょうか。 39
40. 公開 事前質問 本商品について • 賃料の上昇可能性があるとのことですが、既存テナントの契約更新がいつになっているのか件数と時期を教えて ください。また、契約更改前に価格交渉をしているのかどうかもご教⽰ください。 • 名古屋駅前の再開発計画に伴い、名鉄等が新たにオフィスビルを建設しますが、本件のプライムオフィスは将来 的にこの新築オフィスと競合するのでしょうか。 • リニア開通延期による経済的影響はどのように⾒ていますか。 40
41. 公開 事前質問 本商品について • 募集金額が集まらなかった場合はスポンサーが不足分を拠出するのですか？ • 大和証券での募集分の方が多いですが、なぜでしょうか。 • 2026年4月1日以降の利益超過分配の課税に関する説明がいまいちピンとこないので少し解説していただきたいです。 • 以前の説明会で言ってたと思いますが、不動産以外のオルタナティブ投資物件はいつ頃発表になりますか ? 41
42. 公開 ２ お知らせ‧キャンペーン
43. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 43 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
44. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ • 【100名様】「東桜デパート」ギフトカード10,000円分 オンラインストア「東桜デパート」でご利⽤いただける1万円分のギフトカードです。 44 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて 取扱商品の例
45. 公開 オルタナ紹介プログラム • ご招待された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご招待した⽅に1⼈あたり3,000円、ご招待された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで招待可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 招待された⽅には、14号案件「三井物産グループのデジタル証券〜名古屋‧プライムオフィス〜（譲渡制限 付）」の特別優先券をプレゼント！ 45 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 キャンペーンについて
46. 公開 46 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、⾦利⽔準、為替相場等の市況の変動によっ て、価値が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣し、当初元本を毀損するリスクがご ざいます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
47. 公開 47 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
48. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/