家のリアーキテクト・リファクタリング

二世帯住宅へのリフォームを、ソフトウェアの要件定義・見積もり・技術負債の解消になぞらえて紹介します。
家族の希望、既存の設計資料、名義と費用負担を整理し、工事を進める前に確認したいことをまとめました。

2026年9月10日「エンジニア 高い買い物LT会」向けの資料です。本編21枚、補足9枚。
https://gitanda-hub.connpass.com/event/404315/

Transcript

1. H O M E / R E FA CTO R I N G E N G I N E E R ’ S L I F E / 5 M I N LT 家のリアーキテクト・ リファクタリング まずは要件定義から。 技術負債の解消と、二世帯住宅リフォームの共通点 Suguru Oki（スー） · 2026.09.10 SUGURU OKI / エンジニア 高い買い物LT会 家 1 / 21
2. 自己紹介 PROFILE Suguru Oki スー Software Engineer これまで：PHP・技術的負債の解消 今日は、家のリフォームの話。 GitHub · SuguruOoki SUGURU OKI / 今回の経験 X · suguru_ohki 2 / 21
3. 今回の高い買い物 今回の高い買い物 / 概算見積 二世帯住宅へのリフォーム 1,054.52 万円 税込・印紙代込み／補助金控除前 補助金予定 39.67万円を差し引くと 1,014.85万円 見積書に記載された予定額。 補助金の受給・最終支払額は未確定。 SUGURU OKI / 今回の経験 3 / 21
4. 誰 に ・ 何 を 伝 える か ソフトウェアエンジニアの皆さんへ 家のリアーキテクト・リファクタリングも、 見積もりの前に前提をそろえる。 見積もり・合意 要件定義 現状調査 何を変える？ 何が残せる？ SUGURU OKI / 今日の持ち帰り 誰が決めて 誰が払う？ 4 / 21
5. 同 居 を 考 え た きっ か け きっ か け 家族の事情で、 同居を考えることに。 近くに住む 別々の世帯 SUGURU OKI / 今回の経験 → 一緒に暮らす ための改修へ 5 / 21
6. 2 階 の 間 取 り / B e f o r e ・ A f te r 独身時代の設計に、二世帯の要件。 2階を、洋室2室から3室へ。 BEFORE AFTER 元の間取り 改修後の確定案 洋室 2室 3室 収納 クローゼット 階段下物入など クローゼット＋WIC 階段下／上収納 水回り トイレ・洗面あり トイレ・洗面コーナー 構成 部屋数を増やし、収納と水回りの配置を見直す。 Beforeは本人提供の新築時図面、Afterは確定案。WIC＝歩いて入れる収納。 SUGURU OKI / 今回の経験 6 / 21
7. 予算未定からスタート 既存改修か、フルリプレイスか。 最初は、予算を決めていなかった。 最初の予算 ？万円 → まずはリフォームの 見積もりから 大きな予算はかけられず、建て替えは見送る方針に。 構造・劣化・法規は別途確認。リフォームが常に安いとは限らない。 SUGURU OKI / 今回の経験 7 / 21
8. 建 て 替 え と リ フ ォ ーム の 費 用 比 較 予算は、工事費だけで決めない。 丸ごと造るか、今ある家を生かすか。 延床120㎡・木造2階・一部共用の二世帯を仮定。仮定を変えた試算幅：約4,500〜6,300万円 共通スケール ／ 試算例と見積書では、工事範囲・含まれる費用が異なる 建て替え（試算例） 約 5,500万円 新築・設計 その他費用 4,200万円 800万円 延床面積 × 建築単価 ＋ 解体・外構等 ＋ 諸費用・仮住まい・予備費 新築・設計 4,200万円 ／ 解体・付帯工事 500万円 ／ その他費用 800万円 リフォーム（概算見積） 合計 1,054.52万円 見積書の工事・設備を集計 ／ 税込・印紙代込み・補助金控除前 工事・設備 688万円 ／ 仮設・解体・処分 160万円 ／ 諸経費・税等 206.52万円 土地の再購入代は加えない。リフォームの仮住まい・予備費等は別途確認。試算の内訳は補足5へ。 建て替え：公開資料を参考に置いた税込の仮定。現地調査・見積前。三菱地所ホーム・三井ホーム／リフォーム：本人提供の概算見積。 SUGURU OKI / 建て替えの試算例と、今回の概算見積 8 / 21
9. 業者選び 相 見 積 も り を 進 め る 中 で。 設計資料の問い合わせと一緒に、 見積もりもお願いした。 手元に 設計資料がない → 元の施工会社へ 資料を問い合わせ → リフォームも 見積もり依頼 相見積もりサイトでの見積もりと比較し、元の施工会社に決定。 SUGURU OKI / 今回の経験 9 / 21
10. 価格だけで選ばない 元の施工会社に聞く / 設計資料と影響範囲 詳細な設計資料が、 大胆な間取り変更を支える。 元の施工会社が持つ資料から、構造・配管を把握。 変えられる範囲と、他の場所への影響を判断できる。 2階の配管変更 → 1階の天井・配管スペース 図面と現地を照合し、必要な補強も確認して計画する。 資料保有は本人の説明、配管の例は工事注記図。変更可否は構造・現況による。参考：Panasonic リフォームQ&A SUGURU OKI / 今回の経験 10 / 21
11. 本当に決めること 技術負債の解消でも、工事でも。 「直せる」と 「進めてよい」は別。 希望・所有関係・費用負担を、関係者と確認する。 SUGURU OKI / 今回の経験 11 / 21
12. 本当の希望 要件定義 / 関係者をそろえる。 ステークホルダー 全員の話を聞く。 義父・義母・妻・自分。 暮らす全員の希望を確認する。 SUGURU OKI / 今回の経験 12 / 21
13. 希望の聞き方 要件を具体的にする。 一人ずつ聞いて、優先順位をそろえる。 個室 収納 水回り 何部屋必要？ 広さは？ 何を、どれだけ しまう？ 誰が、いつ 使う？ 義父・義母・妻・自分。それぞれの希望と、残したいものを確認する。 SUGURU OKI / 今回の経験 13 / 21
14. 登記の確認 名義・相続 / 誰の家？ 土地と建物を、分けて見る。 土地 建物 名義・持分 名義・持分 抵当権などの記録も確認 登記が昔の名義のままかも確認 参考：法務省「不動産登記のABC」 SUGURU OKI / 調査した一般的な注意点 14 / 21
15. 義父母の相続 名義・相続 / 誰の家？ 妻の立場と、 自分の立場は違う。 婚姻だけで、義父母の法定相続人にはならない。 参考：国税庁 No.4132。養子縁組や遺贈などは別途確認。 SUGURU OKI / 調査した一般的な注意点 15 / 21
16. 資金の流れ 資金計画 / 誰が払う？ 所有・借入れ・支払いを、並べてみる。 OWN 所有する人 BORROW PAY ローンを 借りる人 実際に 払う人 「家族で払う」を、具体的にする。 親名義の増築・ローンの無償の肩代わりには、贈与の論点も。 参考：国税庁 No.4557・No.4424。今回の工事・負担方法への適用は税理士に確認。 SUGURU OKI / 調査した一般的な注意点 16 / 21
17. 名義変更とお金の実態 建物の名義を移す / 贈与＋売買という相談案から 契約書と、お金の動きをそろえる。 契約書 実際の負担 何を・いくらで移す？ 誰が・いくら払う？ 贈与する持分と、売買する持分 資金の出所と、支払った後の動き 代金を無償で戻す場合も、贈与の確認が必要。 評価額の種類・時価・年内の贈与も確認。金額例は補足9へ。 参考：国税庁 No.4408・No.4423・対価を伴う不動産取得等の通達。具体案の課税判断は未確認。 SUGURU OKI / 今回の相談案 / 個別の税務は未確認 17 / 21
18. ロ ーン 資金計画 / 誰が払う？ ローンは、名義とセットで確認。 年齢 所有関係 借入人 返済の負担者 年齢・名義・負担方法で、利用条件が変わる。 参考：住宅金融支援機構「リフォーム融資」 。条件は利用する金融機関・商品で確認。 SUGURU OKI / 調査した一般的な注意点 18 / 21
19. 相談順 契約・送金の前に 見積もりと並行して、相談する。 名義・相続 費用負担・贈与 借入れの条件 司法書士など 税理士 金融機関 確認した支払い方と、契約書・請求書・振込記録をそろえる。 SUGURU OKI / 持ち帰り 19 / 21
20. 持ち帰る一枚 次 に 進 め る な ら 、 こ の 順 で。 要件と制約を、見積もりの前に書く。 01 / 要件定義 02 / 現状調査 全員の希望・予算をそろえる 既存の制約を調べる 一人ずつ聞く／優先順位／決める人 図面・構造・名義／借入条件も相談 03 / 見積もり 04 / 合意して進む 同じ条件で分解・比較 確認を終えて合意する 工事・補修・生活費・予備費 将来の引き継ぎ／借りる人・払う人 SUGURU OKI / 持ち帰り 20 / 21
21. まとめ 家でも、ソフトウェアでも。 見積もりの前に、 要件と制約をそろえる。 家なら、暮らし・構造・名義・支払いから。 SUGURU OKI / 持ち帰り 21 / 21
22. 補足 / 土地代を分ける 地価が高い住宅地。 土地から買うと、桁が大きい。 単価を仮に丸めると 100万円/㎡ 面積の仮定 × 100㎡ 土地だけの計算例 ＝ 1億円 周辺公示地価に約100万円/㎡の住宅地あり。面積・金額とも自宅の実額ではありません。 今回の比較は今ある土地。再購入の土地代は加えない。 参考：2026年地価公示／地価は売買価格ではなく、実際の土地の評価額でもありません。 SUGURU OKI / 補足 / 本編では話さない 補足 1 / 9
23. 補足 / 住む人と相続人 01 / 誰の家？ 同居する人が、相続するとは限らない。 住む人 ≠ 法定相続人 参考：国税庁 No.4132「相続人の範囲と法定相続分」 SUGURU OKI / 補足 / 本編では話さない 補足 2 / 9
24. 補足 / 相続と贈与 01 / 誰の家？ 生前の名義変更は、相続とは別。 亡くなった後 生前に移す 相続 贈与・売買など 参考：裁判所「相続・遺産分割」。具体的な移転方法・税務は個別に確認。 SUGURU OKI / 補足 / 本編では話さない 補足 3 / 9
25. 補足 / 承継の準備 01 / 先にやること 誰に引き継ぐか。 本人の希望と、残し方を相談する。 本人の意思 相続人の範囲 遺言などの準備 住む家族だけで、決まったつもりにならない。 参考：日本公証人連合会「遺言」。遺留分など他の相続人の権利も確認。 SUGURU OKI / 補足 / 本編では話さない 補足 4 / 9
26. 補足 / 建て替え試算の内訳 公開資料を参考に、予算枠を積み上げる。 建て替えの試算例：約5,500万円 既存の土地／新旧とも延床120㎡（約36.3坪） ・木造2階／一部共用の二世帯を仮定 新築・設計 解体・付帯工事 4,200万円 ＋ 500万円 新築・設計 約36.3坪 × 約116万円/坪。二世帯の設備・設計・申請を含む仮定。 解体・付帯 解体・処分250万円 ＋ 外構・地盤等250万円。 その他費用 登記・融資等300万円 ＋ 仮住まい・引越し200万円 ＋ 予備費300万円。 その他費用 ＋ 800万円 単価・付帯費用を変えた試算幅：約4,500〜6,300万円 税込の予算枠。土地代・補助金控除なし。面積・仕様・接道・防火・地盤は個別確認前。 地下室・擁壁など特殊工事は別途。地域限定の相場や、実際の施工会社の見積額ではありません。 2026/9/10調査：三菱地所ホーム「建て替え費用」・三井ホーム「費用の内訳」を参考に試算。計算・仮定の詳細：予算比較_調査メモ.md。 SUGURU OKI / 補足 / 本編では話さない 補足 5 / 9
27. 補足 / 確定した2階の構成 確定案を、言葉で整理する。 個室・収納・水回りを組み合わせる。 洋室 3室に分ける 収納 クローゼット・WIC・階段下／上の収納 水回り トイレと洗面コーナー 検討案には、洋室を4室に分ける案も。 確定案は、洋室3室と収納を組み合わせた構成。 本人提供の新築時図面・検討案・確定図面に基づく。 SUGURU OKI / 補足 / 本編では話さない 補足 6 / 9
28. 補足 / 工事注記から分かる範囲 既 存 利 用 と、 変 更 す る 範 囲 を 分 け る 。 図面の注記を、工事のタスクへ。 1階の工事注記 2階の工事注記 既存利用の注記 浴室を交換 内装を更新 トイレ・洗面 内窓・収納 床・建具・収納 などを残す 配管スペースも新設 新設や変更を計画 部位ごとに更新を判断 工事注記入り図面の記載。確定間取りとの細部の対応・見積対象は、別途照合する。 本人提供の1階・2階の工事注記図を文章化。確定案の全部材・施工方法が決まったとは扱いません。 SUGURU OKI / 補足 / 本編では話さない 補足 7 / 9
29. 補足 / リモートワークのための住居設計 住居の設計 / 仕事環境も、非機能要件。 防音・仕事環境は、設計前に伝える。 音と時間帯 部屋と机の配置 設備と配線 会議の声・ 家族の暮らしと 通信・電源・ 生活音をどうする？ 両立する配置 照明・空調 漏らしたくない音・入れたくない音 寝室・LDKとの位置関係 有線LAN・コンセントの位置 会議をする時間帯も共有 机の向き・カメラの背景 換気も防音計画と一緒に相談 「リモートで働く」だけでは、必要な防音性能は伝わらない。 間取り・見積もりが固まる前に業者へ。壁・ドア・窓・換気まで含めて計画する。 吸音（響きを抑える）と遮音（音の出入りを抑える）は別の対策。 参考：DAIKEN「防音構造例」・Panasonic Homes「テレワークの間取り」。相談項目の提案で、今回の施工実績ではありません。 SUGURU OKI / 設計段階で伝えたい要望の例 補足 8 / 9
30. 補足 / 建物の贈与と売買 本人から共有された「建物評価額178万円」の相談例 計算できる税額と、確認が必要な前提。 ① 全額贈与の計算例 贈与税 6.8万円 （178万円 − 110万円）× 10% 贈与税評価額178万円・暦年課税 同年の他の贈与、特例等がない場合 ② 贈与＋売買の相談案 贈与110万円分 ＋ 売買68万円分 移す持分の評価・売買代金の実態を確認 税額・必要資金は未確定 110万円の控除は、受け取る人の年合計に対して。 評価額の種類は未確認。売買代金を無償で戻すなら、その贈与や取引の実態も確認。 登記費用・不動産取得税・売り手の譲渡所得なども含めて比較する。 参考：国税庁 No.4408・No.4602・No.4423。費用等の出典と未確認事項は「相続と資金計画_調査メモ.md」 。 SUGURU OKI / 相談案の整理 / 税額・移転方法は未確定 補足 9 / 9