4号案件徹底解説セミナースライド（20231113）

2023年11月13日に開催した「ALTERNA 4号案件徹底解説セミナー」のスライドです。

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1. 商号等 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社　金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人　日本投資顧問業協会、一般社団法人　第二種金融商品取引業協会 Mitsui & Co. Digital Asset Management, Ltd. 19:00より開始となります。開始時間までしばらくお待ち下さい。
2. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 2 スピーカー 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部長 丸野 宏之(まるのひろゆき) 略歴 • 東京大学工学部システム創成学科卒 • 大手総合商社に入社後、スタートアップ・独立などを経て、 2020年4月に三井物産デジタル・アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に立ち上げ から関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士 • ２児の育児に奮闘中、趣味は登山
3. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 3 ALTERNA（オルタナ）のご紹介 • ALTERNAは、デジタル証券を通じて「安定資産」に投資できる、個人投資家様向けの オンライン資産運用サービスです。 ✓ 三井物産グループが厳選した 　 不動産・インフラなどの安定資産に 　　1口10万円から投資できる ✓ 手続きは全てスマートフォンで完結 　　運用・納税*もおまかせ ✓ 全商品が申告分離課税に対応 ✓ 募集案件は、全て有価証券届出書を提出 　　充実した情報開示 ※「申告分離課税」は、現在の税法を前提として、受益証券発行信託を使用した証券化スキームが特定受益証券発行信託の要件を充足 しており、その上で受益者（個人のお客様）の選択により対象となります。 ※特定口座（確定申告なし）を選択した場合。特定口座（確定申告あり）を選択した場合は、ご自身での確定申告が必要です。 ※写真はイメージで、実際の画面とは異なる場合があります。
4. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 4 会社概要 （三井物産デジタル・アセットマネジメント） 対 象 資 産 仲介会社 投 資 家 様 　　オンライン投資サービス 　　ALTERNA（オルタナ） 業務の非効率性・中間マージンの発生 DXによる効率化・ファンド組成～ 証券販売の垂直統合 資産運用総額 約2,300億円 デジタル技術を活用し、不動産・インフラなどの実物資産への投資を行う「資産運用会社」です。 ※202３年4月末現在。 　 クロージング中の案件を含みます。 ※1 今まで MDM 運用会社 証券会社 スポンサー AUM 20年 4月　会社設立 21年10月　営業開始
5. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 5 1. 新案件（三井物産のデジタル証券〜横浜〜）のご紹介
6. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 6 商品概要 三井物産のデジタル証券 ～横浜～ （譲渡制限付） アセットタイプ レジデンス 投資金額 10万円～ 想定利回り（※） 3.5% 運用期間 約4年11ヶ月 ※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。 　また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 　詳細は後述の1口当たり予想分配金の欄をご覧ください。
7. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 7 横浜エリアの魅力 • 横浜はSUUMOの住みたい街（駅）ランキング首都圏版で6年連続の第1位*。 • 大都市の中では、公園、病院、スーパー、百貨店が比較的多く、良好な生活環境。 • 東京のベッドタウンとしても人気で、渋谷駅・新宿駅など東京主要駅まで最短約30分。 • 現在、横浜駅周辺からみなとみらいにかけて大規模な再開発も進められている。 *出典：「SUUMO住みたい街ランキング2023 首都圏版」リクルート調べ **上記画像は一部イメージです。実際の物件の画像とは異なります。
8. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 8 投資対象「ALTERNA横濱阪東橋」について • 投資対象は2022年1月竣工、総戸数110戸で1Kのみの部屋構成の一棟レジデンス物件。 • 高級感のあるエントランスとスマートなデザインの室内で、１Kの中でも広めの間取り（27.53 ㎡）の部屋があることも人気の要因の１つ。 • 最寄駅から徒歩約3分の立地で、横浜エリアで働く単身者を中心に支持を得ており、平均稼働 率98.7%*の実績があります。 *2022年9月〜2023年9月の平均値（面積ベース）
9. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 9 （補足） 物件の稼働状況 各部屋の稼働状況（2022年9年〜２０２３年9月） • 1年を通じて高い稼働率を維持。戸数も100戸を超えており、テナント分散も効いています。
10. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 10 （補足）周辺環境・ロケーション • 横浜駅まで電車で約9分の横浜市営地下鉄ブルーライン「阪東橋」駅が最寄り駅。 • 阪東橋駅から徒歩約3分と、駅から近い立地が魅力。 • 物件周辺は大きな商店街（横浜橋商店街）があるエリアでのんびりとした雰囲気。 • 駅から離れると公園が点在し、自然も感じられる住環境となっています。
11. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 11 （補足） 物件概要 所在地 神奈川県横浜市南区高根町1-4-3 鑑定評価額 2,770,000,000円（2023年11月1日時点） 建物 • 総戸数：110戸 • 建築時期：2022年1月5日 • 構造：鉄筋コンクリート造陸屋根11階建 • 延床面積：2,821.80㎡ 土地 • 敷地面積：666.42㎡ • 建蔽率：90% • 容積率：400% • 用途地域：商業地域
12. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 12 Q. 「レジデンス不動産」への機関投資家の取組姿勢？ • レジデンス（住宅）は、不動産投資のキホンとも言われており、国内外の機関投資家も注力 している不動産アセットクラスの１つです。
13. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 13 Q. レジデンスの特徴？ • 一般的に景気変動や資産価格の変動割合が小さく、賃料水準に下方硬直性がある （住宅の家賃は相対的に*下がりにくい）と言われています。 • 加えて、一棟レジデンス物件は、個別の賃貸借契約が小口化されていて、契約時期も分散 されているため、一時期に大量の空室が発生すること等により、大幅な減収が発生するリ スクが相対的に*低いと当社は考えています。 *オフィス等と比べた一般的傾向を記載しておりますが、物件には個別性があり、必ずしも全ての物件に当てはまる訳ではございません。
14. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 14 本ファンドの仕組み①　組成 本商品の購入が決定した投資家の皆様から ALTERNAを通じて当社に払い込まれた資金は、 対象不動産「ALTERNA横濱阪東橋」の信託受益権の 取得に使用されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購入は行いませ ん。 また、対象不動産の取得資金には、銀行からの借入も 利用することが予定されており、投資家の皆様は対象 不動産の価格・収益の変動に対して、一定のレバレッ ジ効果を得ることができます。 ※本ページのスキーム図は、一部当事者・契約関係等を省略した図であり、正確なスキーム図については目論見書をご覧ください。
15. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 15 本ファンドの仕組み②　運用中 運用が始まると、アセット・マネージャーが作成した事 業計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、 修繕・改修等が実施されます。 対象不動産の各部屋の賃貸借契約に基づき、毎月テ ナント様から賃料が入金されます。ここから諸コストや ローンの利子支払、リザーブ金などを差し引き、投資 家の皆様に配当（年２回）が行われます。
16. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 16 （参考） 運用中のお金の流れ 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット・マネージャーの予想に基づく一定の前提条件のもとに算出した現時点の見込額です。不動産賃料収入については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないこと を前提としています。今後の賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、又は金利の変動等状況の変化により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、当期純利益及び1口当たり分配金を含む予想数値は 変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本・利回りが保証される商品ではありません。
17. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 17 本ファンドの仕組み③　終了（償還） ファンドの運用期間（約4年11ヶ月）満了時に、 原則として対象不動産は売却され、その売却収 益を元に借入の返済などを行い、最後に本商 品の償還（元本・配当の交付）が行われ、ファン ドは終了となります。
18. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 18 （参考）売却益・売却損が出る場合 （不動産の売却益が生じた場合） （不動産の売却損が生じた場合） • 本商品の元本償還は、対象不動産（信託受益権）の売却代金が原資となるため、原則として、 対象不動産の売却価格による影響を受けます。 • 対象不動産の売却価格が上昇し、売却益が発生した場合には、償還時配当として分配金に加 算される場合があり、売却価格が低下し、売却損が発生した場合には、出資金元本から控除 され、元本償還の額が減少する場合があります。
19. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 19 Q.終了時期は変わる？償還時期の変更について • 原則として、2028年10月期の信託計算期間に対象不動産(信託受益権)は売却され、その後に本商品の償還 も行われます。 • しかし、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、お客様の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場 合には、対象不動産(信託受益権)を2025年4月期から2028年4月期の間に売却する場合があります。 • また、お客様の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、必要に応じて借入金のリファ イナンスを検討するとともに、信託計算期間が終了した後か2年間（2030年10月31日まで）を限度として運用 期間の延長を決定する場合があります。
20. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 20 Q.譲渡制限とは？運用期間中のお取引について • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、当社に対して売却（買取）を申し込むことができます。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さい。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その他当社が定める場合に、必ずしも売却できない場合があります。 ◦ 売却には一定期間かかり、当社以外を通じた売買はできません。 • 相続・大規模自然災害発生時は、売却不可期間においても売却申込みのお手続きが可能になる場合があります。 • 上場商品ほどの流動性（換金性）が確保されていない点にご注意下さい。 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格 　　　　 　　= 基準価額 × 〜97%* *売却価格の割合は変更になる場合があります 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するま でに一定期間がかかる点などにご注意下さい。
21. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 21 （参考） 基準価額について • 基準価額とは、本商品1口あたりの値段のことで、ファンド運用中に本商品を譲渡する際に 参考とされる価格です。 • 基準価額は、1口当たりNAV(1口当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換金価値ベー スの1口当たりの純資産額)のことを指し、NAV は換金可能な資産の合計額から負債などを控 除した金額となります。 • 本商品の基準価額は、当初募集時においてお買 付いただく時点では102,075円で、原則とし て年２回（4月、10月の各決算期の決算発表日） アセット・マネージャーが公表します。
22. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 22 Q.税率が複雑。要はどういうこと？ 個人のお客様に対する本商品の課税は、原則として以 下によります。 ▪分配金について お客様の選択により、取扱いが異なります。 ①確定申告しないを選択した場合 20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税 額の2.1％）及び5％の地方税の合計）の税率で源泉徴 収されます。 ただし、譲渡損失の繰越控除や他社の口座と損益通算 を希望する場合はお客様ご自身で確定申告が必要とな ります。 ②確定申告により配当所得として申告分離課税とした 場合 上記①と同じ税率が適用されますが、上場株式等の譲 渡損失と損益通算をすることができます。 また、本商品の売却損益・償還損益については、上場株 式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象とな ります。 • 本商品の収益分配に係る源泉徴収の税率は、原則として20.315%となります。
23. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 23 申込方法・スケジュール 仮申込期間（予定） 11月8日（水）7:00 〜 12月5日（火）13:00 当選結果発表 12月6日（水）17:00頃（予定） 購入申込期間 当選結果発表後 〜 12月11日（月）13:00 • 本商品のお申込みは「 先着・抽選併用方式 」となります。 【注意事項】 • 入金期限までに申込金額以上をご入金ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が 不足している場合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購入は完了しません。当選結果の発表後、購入申込期間 に購入申込をしていただいた後に、投資が確定となります。 • 補欠当選されたお客様も、繰上当選の可能性がございますので購入申込期間に購入申込 をお願いします（繰上当選とならなかった場合はご購入いただけません）。 • お客様の投資についての知識・経験・資力・当社との取引状況等を踏まえて、当社の判断 により当選対象外となる場合がございます。 • 当選または補欠当選となった場合、約定までの間、当選金額については、他案件へのお申 込み への利用や出金はできません。ただし、購入意思がない場合、辞退いただくことで他 案件へのお申込みへの利用や出金が可能になります。
24. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 24 購入特典 • 本商品を購入の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から、 抽選で購入特典をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください
25. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 25 お友達招待キャンペーン • ご招待された方の新規口座開設または案件への初めての購入申込を条件に、ご招待した 方に対し、招待１回あたり最大3,500円×20=70,000円の現金をプレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください
26. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 26 • 一部のイラストや資産の例は、現在の取り組みに基づく将来イメージであり、実際の商品・サービスのご案内ではありません。 • 口座開設には所定の審査がございます。 • 金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場 情勢、発行体等の信用力、その他指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）または元本を超 過する損失が生じる恐れ（元本超過損リスク）があります。 • 弊社が取り扱う金融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、金利水準、為替相場等の市況の 変動によって、価値が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初 元本を毀損するリスクがございます。 • 弊社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程 度が異なりますので、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書面及び目論見書等の該当欄をよくお読 みください。 • なお、弊社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありま せん）。 • 弊社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。各商品の ページに掲載された商品概要説明書、契約締結前工夫書面及び目論見書等の該当欄をよくお読みください。 • 提供情報・内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払っております が、正確性、完全性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご自身の判断でなさるようお願いします。 Disclaimers① 金融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項・免責事項 商 号 等 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第3277号 加入協会 日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
27. Copyright © MITSUI & CO. DIGITAL ASSET MANAGEMENT LTD. ALL RIGHTS RESERVED. 27 Disclaimers② 免責事項 • 本資料上で提供している情報・内容（以下「提供情報・内容」といいます）は、金融商品取引法等の法律で要求される開示書 類や運用報告書ではありません。 • 提供情報・内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払っており ますが、正確性、完全性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報・内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに 内容が変更又は廃止される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使用ください。当社の事前承諾なしにこれを 複製し、改変し、刊行し、配布し、転用し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。また、本資 料に掲載されている当社に関連する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無 断で複製し、改変し、刊行し、配布し、転用し、若しくは転載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。 • 提供情報・内容の投資対象物件等については、例示として掲載しているものですので、将来の取得・成果等を示唆ないし保 証するものではありません。 • 本資料は、お客さまに対して税金、会計又は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、日本の居住者が利 用するために作成されたものであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご自身の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産 の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する 金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。 • 「三井物産のデジタル証券」は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社により 組成・販売されるものです。