三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜徹底解説セミナースライド（20250630）

2025年6月23日に開催したALTERNA（オルタナ）の12号案件「三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のスライドです。

Transcript

1. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL
2. 公開 はじめに 注意事項 • リアルタイムチャットはYouTubeのログイン後にご使⽤いただけます。 • 名前が表⽰されますので、プライバシー管理にはお気をつけください。 • 本動画は後⽇公開される可能性があります。
3. 公開 はじめに スピーカー 三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 （MDM） 共同創業者/取締役 ALTERNA事業部⻑ 丸野 宏之（まるの ひろゆき） 略歴 • 東京⼤学⼯学部システム創成学科卒 • ⼤⼿総合商社に⼊社後、スタートアップ‧独⽴などを経て、 2020年4⽉に三井物産デジタル‧アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に⽴ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引⼠ • ２児の育児に奮闘中、趣味は登⼭ 3
4. 公開 4 オルタナのご紹介 はじめに 三井物産グループが厳選した不動産‧インフラなどの安定資産に、デジタル証券を通じて、 10万円から投資できる、⼀般投資家様向けのオンライン資産運⽤サービス。 ✓ プロ品質の安定資産*に、10万円から。 ✓ ⼿続きは全てスマートフォンで完結。 ✓ 運⽤‧納税**もプロにおまかせ。 ✓ 充実した情報開⽰で安⼼。 *「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の  持続的な稼働により、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 ** オルタナ上の商品の分配⾦等は、2024年4⽉時点において「申告分離課税」に該当しており、⼝座開設時に「特定⼝座（源泉徴 収あり）」を選択した場合は納税を当社におまかせいただくことが可能です。尚、特定⼝座（源泉徴収なし）を選択した場合は、 分配⾦については、当社が源泉徴収を⾏いますが、売却益‧償還益については、お客様ご⾃⾝での確定申告が必要となります。 当社が作成した「年間取引報告書」を⽤いて確定申告を⾏っていただくことになります。 ***2025年5⽉31⽇時点 累計投資額 200 億円 突破！***
5. 公開 三井物産デジタル‧アセットマネジメント（MDM）について はじめに 会社設⽴ 2020年 資産運⽤総額（AUM）* 2, 000億円+ デジタル証券ファンド組成数* 16 国内No.1** * 2025年5⽉31⽇時点 **2025年5⽉31⽇時点で資産運⽤会社が組成する電⼦記録移転有価証券表⽰権利等を発⾏したファンド数。有価証券届出書を元に当社調査。 所在地 〒103-0012 東京都中央区⽇本橋堀留町1-9-8 ⼈形町PREX4階 資本⾦ 30億円（資本準備⾦を含む） 従業員数 83名（2025年4⽉1⽇現在） 登録免許 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 第⼀種⾦融商品取引業‧第⼆種⾦融商品取引業‧投資運⽤業 事業内容 不動産‧インフラを中⼼とする実物資産のアセットマネジメント事業 個⼈投資家向けオンライン資産運⽤サービス「オルタナ」の運営 当社の強み 総合商社‧不動産⾦融等の出⾝者が集う「資産運⽤のプロ集団」 ファンド組成〜販売〜運⽤を⼀気通貫で⾏う「製販⼀体」の体制 社員の3割がソフトウェアエンジニア「デジタルネイティブ」な⾦融機関 株主 5
6. 公開 MDMの強み はじめに 通常のファンドビジネスでは、様々なプレイヤーが介在し業務の⾮効率が発⽣しますが MDMでは、ファンド組成‧販売‧運⽤までワンストップで対応し、業務効率の最⼤化を⾏っています。 証券会社 運⽤会社 仲介会社 証券販売 (オルタナ) 事業 アセット マネジメント 事業 業務の⾮効率性‧中間マージンの発⽣ 対象資産 投資家 ワンストップによる効率化を実現 いままで MDM 6
7. 公開 1 「三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜（譲渡 制限付）」 のご紹介
8. CONFIDENTIAL 商号等： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第 3277号 加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 CONFIDENTIAL ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
9. 公開 9 商品概要 商品概要 三井物産グループのデジタル証券 〜銀座〜 （譲渡制限付） アセットタイプ ホテル 投資⾦額 10万円〜 想定利回り（※1） 年4.3％ 運⽤期間 約5年0ヶ⽉ （最⼤5年間の延⻑オプションあり※2） ※1）税引き前予想分配⾦利回りの第⼀期‧第⼆期平均値（年率換算）。予想分配⾦には、利益超過分配が含まれます。また、運⽤終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。 ※2）2029年10⽉末までに、アセット‧マネージャーが運⽤期間延⻑決定要件を満たすと判断した場合、本信託の運⽤期間の延⻑（最⼤5年）を決定することがあります。延⻑決定が される場合は、運⽤期間の延⻑をご希望されないお客様につきましては、買取を⾏う⽅針であり、買取が困難であると判断した場合には、運⽤期間の延⻑を中⽌します。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
10. 公開 案件紹介動画（約4分） 10 商品概要
11. 公開 商品概要 本商品の投資対象「クインテッサホテル東京銀座」 • 投資対象は、銀座四丁⽬に位置する2019年10⽉竣⼯、同年12⽉に開業した宿泊特化型ホテル。 • 全室2名宿泊想定※（平均14.4㎡）の134室で、宿泊者の構成（2025年3⽉実績）は、海外旅⾏者 83%、国内17% とインバウンド⽐率が⾼い。※ユニバーサルルーム1室を除く 11 所在地 東京都中央区銀座4丁⽬11-4 不動産価格 鑑定評価額：11,100,000,000円 ※2025年5⽉31⽇時点 建物 • 客室数：134室 • 建築時期：2019年10⽉18⽇ • 構造：鉄⾻造陸屋根12階建 • 延床⾯積：2,943.05㎡ ⼟地 • 敷地⾯積：352.13㎡ • 建蔽率：100%（耐⽕建築物） • 容積率：600%（許容容積率800％） • ⽤途地域：商業地域
12. 公開 商品概要 ホテル賃借⼈（コアグローバルマネジメント株式会社） 賃借⼈とは、固定賃料＋変動賃料を受け取る定期建物賃貸借契約を2039年12⽉20⽇までの期間において締結。 12 ▪会社概要 2007年設⽴のホテル運営会社で、シティホテル、リゾートホテ ル、ビジネスホテル、旅館など宿泊施設の運営‧管理を主な事業 としています。 ▪運営ホテル数‧所在地 全国で約26軒‧計3,600室以上のホテルを運営（2025年3⽉時 点）。北海道（札幌‧函館）から関東（東京‧千葉）‧関⻄（⼤ 阪‧兵庫）‧九州沖縄（福岡‧⻑崎‧⿅児島‧沖縄）まで、主要 都市や観光地に幅広く展開。
13. 公開 商品概要 ホテル賃借⼈（コアグローバルマネジメント株式会社） 13 ヒューイットリゾート 地域のストーリーや魅⼒をおもてなし に昇華し、美⾷や観光体験を通じて 「旅の⽬的となる滞在」を提供する⾼ 品質リゾートホテルブランド。 グループ独⾃の4ブランド（ヒューイットリゾート、ヒューイット、クインテッサ、ザ エディスター）を展開し、そ れぞれ明確なコンセプトを持つ。 ヒューイット エリアを代表するシグネチャーホテル として位置付けられ、記念⽇や宴会‧ 婚礼など⼈々が集うシーンに対応する フルサービス型ホテルブランド。 クインテッサ 個々のニーズに応える新しい価値を探 求する都市型ホテルブランド。全国に 10以上の多彩なホテルを展開。 ザ エディスター 宿泊特化型ブランド。和モダンを基調 とした空間とスマートな価格設定で、 ビジネス‧観光客に感動と安らぎを与 える快適な滞在を提供することをコン セプトとしている。 那須温泉 森旬の籠∕ヒューイットリゾート ホテルヒューイット甲⼦園 クインテッサホテル東京銀座 ザ エディスターホテル成⽥ 本商品の投資対象が属する ホテルブランド
14. 公開 商品概要 3つの特徴 14 ①世界に誇る「銀座」エリアのホテルが資産に • 過去9年間で 地価が約45％も上昇している「銀座」 エリア。この⼈気エリアにあるホテルを資産にできる希少な 機会。 ②観光客増加＆再開発による追い⾵ • 政府が観光業を後押ししており、 海外からの観光客は今後も増加が期待できる。徒歩圏内の 「築地」エリアで は9,000億円規模の⼤規模再開発が予定 されており、「銀座」エリアの価値向上も期待されている。 ③「変動賃料」を組み⼊れた商品設計 • 毎⽉決まった⾦額の「固定賃料」に加えて、 ホテルの売上によって変動する「変動賃料」も得られる成果連動型 の仕組み 。インフレやインバウンド増加の追い⾵が収益を押し上げ、 利回りのアップサイドも期待 できる。
15. 公開 商品概要 本商品の特徴①世界に誇る「銀座」エリアのホテルが資産に 15 投資対象は、銀座四丁⽬のホテル（2019年築‧12階建‧134室）。投資対象物件の周辺⼟地（地価公⽰標準地番号：中 央5-44）の公⽰地価（令和7年）は1,050万円/㎡であり、過去9年で約45%上昇しました。 ※期間：2016年1⽉〜2025年1⽉ ※出所：国⼟交通省 不動産情報ライブラリよりアセット‧マネージャー作成 東京メトロ銀座線「銀座」駅 徒歩約4分 東京メトロ⽇⽐⾕線「東銀座」駅（3番出⼝） 徒歩約2分 都営浅草線「東銀座」駅 徒歩約2分
16. 公開 商品概要 本商品の特徴①世界に誇る「銀座」エリアのホテルが資産に 16 ⽇本有数のショッピングエリアである「銀座」エリアまで徒歩圏、「歌舞伎座」に隣接、築地場外市場、豊洲市場も タクシー利⽤、地下鉄利⽤ですぐにいける場所であり、観光に便利な地域に位置しています。 歌舞伎座 歩⾏者天国
17. 公開 商品概要 本商品の特徴①世界に誇る「銀座」エリアのホテルが資産に 17 全J-REITが保有する4,782物件（総額約23兆円）のうち、銀座に所在する物件はわずか25物件（全体の0.52%）。 投資対象が位置する「銀座四丁⽬」に限定すると、3物件、全体のわずか0.06%に過ぎず、希少な投資機会。 ※各J-REITの公表データを元にアセット‧マネージャー調べ。（2025年4⽉末時点）
18. 公開 商品概要 本商品の特徴②観光客増加＆再開発による追い⾵ 18 インバウンド需要は拡⼤しており、2024年の訪⽇外国⼈数は3,687万⼈と過去最⾼を更新しました。 政府は2030年に訪⽇外国⼈数6,000万⼈を⽬標としており、今後の成⻑も期待できます。 ※2024年の数値は速報値 ※出所：⽇本政府観光局（JNTO）「訪⽇外客数」、国⼟交通省観光庁「観光⽴国推進基本計画 （第4次）について」よりアセット‧マネージャー作成 ※出所：国⼟交通省観光庁 宿泊旅⾏統計調査よりアセット‧マネージャー作成
19. 公開 商品概要 本商品の特徴②観光客増加＆再開発による追い⾵ 19 銀座の南、ホテル徒歩圏内の築地では、総事業費約9,000億円の再開発プロジェクトが始動しています。 新たな⼈流を呼び込み、将来的にも銀座エリアの地価上昇が期待できるとアセット‧マネージャーは考えています。 ※2024年4⽉時点のイメージパースであり、今後変更になる可能性があります ※築地再開発の詳細は 東京都HPの「築地まちづくり」 をご覧ください
20. 公開 商品概要 本商品の特徴③「変動賃料」を組み⼊れた商品設計 20 本商品は、固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃料モデルの契約⽅式を採⽤しています。 ホテルの客室売上が基準を超えると賃料が増加するため、観光需要増が追い⾵となる⼀⽅、感染症などによる需要減に は賃料が減少するリスクもあります。 以下の恩恵を受けることが期待され、 お客さまの利益に繋がりうると考えています。 • 銀座という希少な⽴地の需要 • インバウンド需要増加の追い⾵ • 周辺再開発による将来的な価値向上期待 変動商品を組み合わせた賃料モデルの採⽤理由 ※ 不可抗⼒事由（天災、疫病、紛争等）が発⽣した場合には、賃貸⼈の承諾を得ることで、 ホテルの賃料を完全変動賃料に移⾏できる特約 が設けられています。この場合、 固定賃料は 適⽤されなくなり、最低収益が保証されないリスク が⽣じます。
21. 公開 商品概要 その他の特徴：運⽤期間延⻑オプション 21 本商品は、希少価値の⾼い「銀座」に位置する不動産です。アセット‧マネージャーは、中⻑期的に価値の向上が期待 できることから、⻑期での保有がお客様の利益につながりうると判断し、運⽤期間を延⻑できる選択肢をご⽤意いたし ました。 ※2029年10⽉末までに、アセット‧マネージャーが運⽤期間延⻑決定要件を満たすと判断した場合、本信託の運⽤期間の延⻑（最⼤5年）を決定することがあります。延⻑決定がさ れる場合は、運⽤期間の延⻑をご希望されないお客様につきましては、買取を⾏う⽅針であり、買取が困難であると判断した場合には、運⽤期間の延⻑を中⽌します。 ▪当初運⽤期間：約5年0ヶ⽉（2030年7⽉末⽇ 償還予定） ※最⼤5年の運⽤期間延⻑を⾏う可能性があります。 ※運⽤期間の延⻑をご希望されないお客様につきましては、買取を⾏ う⽅針であり、買取が困難であると判断した場合には、運⽤期間の延 ⻑を中⽌します。 ▪運⽤期間延⻑に必要な充⾜要件 • ローンリファイナンスが可能な⾒込み • 延⻑前と同等の経済的利益が期待できる • 延⻑を希望しないお客様からの買取が可
22. 公開 商品概要 （補⾜）買取⼿続きに関する取扱い 22 ※買取⼿続と並⾏して、当社は、買取⼿続で買い取った保有持分の売出しを⾏ う予定です。当該売出しにおいて投資家の⼗分な需要が⾒込まれることが、買 取⼿続に基づく保有持分の買取り実⾏の条件となります。当該需要が⾒込まれ ない場合は、買取⼿続は全て中⽌され、保有持分の買取りは⾏われません。 ※当初運⽤期間及びオプショナルな運⽤期間を問わず、アセット‧マネー ジャーが知る限りにおいて、お客様の利益最⼤化に資すると判断する売却機会 を得た場合には、早期売却する場合があります。 運⽤期間の延⻑を⾏わない場合は、原則2030年7⽉末までに本件不動産受益権 売却を完了する⽅針です。ただし、利益最⼤化のため期間延⻑が必要と判断し た場合には最⼤1年間（2031年7⽉末⽇まで）の期間延⻑をする場合がありま す。 売却希望者に対する買取予定価格：基準価額 × 95〜97% 【注】運⽤期間の延⻑を中⽌した場合、買取⼿続きは中⽌といたします。
23. 公開 商品概要 1⼝（1万円）当たり予想分配⾦（税引前） 23 本商品は固定賃料と変動賃料を組み合わせた契約⽅式となっているため、ホテルの客室売上に応じて賃料が変動しま す。そのため、過去の運⽤実績を基に2つのシナリオを想定しています。 ベースシナリオ： 2024年実績とほぼ同⽔準の客室売上の場合 ※第三者のマーケットリサーチ会社（シービーアールイー株式会社）のマーケットレポートを参照 • 2026年 1⽉期 221円（予想分配⾦利回り 年4.2%） • 2026年 7⽉期 220円（予想分配⾦利回り 年4.4%） リスクシナリオ： 2023年実績とほぼ同⽔準の客室売上の場合（ベースシナリオと⽐較し25％程度低い） • 2026年 1⽉期 122円（予想分配⾦利回り 年2.3%） • 2026年 7⽉期 116円（予想分配⾦利回り 年2.3%） ※予想分配⾦は、諸コスト‧⼿数料等を控除した「後」の数値となっており、利益超過分配が含まれます。 ※予想数値は、アセット‧マネージャーが提出した業績予想に基づくものです。これらは、⼀定の前提条件の下に算出した現時点の⾒込額であり、 今後の不動産市場等の推移、⾦利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃料の変 動、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が⽣じ、 その結果、収益及び分配⾦は⼤きく変動する可能性があり、その⾦額を保証するものではありません。 特に、賃料収⼊には変動賃料に基づく賃料が相当な割合を占めてい ることから、客室売上の減少等が直接賃料総額の減少につながるなど、計算期間毎に賃料収⼊が⼤幅に変動する可能性がありますので、注意が必要です。 ※予想分配⾦利回り（税引前‧年率換算）は、「1⼝当たり予想分配⾦÷運⽤⽇数×365⽇÷ （発⾏価格（9,560）+申込⼿数料（440））」で算出しております。（⼩数点第⼆位で四捨五⼊）
24. 公開 商品概要 （ご参考）過去の運⽤実績 24
25. 公開 商品概要 客室売上と利回りの関係 25 下表は、募集時点で想定している⾦利含む経常費⽤、物件の稼働状況に変動はない前提で、客室売上の増減が利回りに 与える影響を試算したものです。売上の変動がどの程度分配⾦に影響を与えるかをイメージしていただく参考資料とな ります。 ※本ページに記載されている予想数値は、⼀定の前提条件の下に算出した現時点の⾒込額であり、今後の不動産市場等の推移、⾦利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃 料の変動、天変地異、国際紛争、疫病等の不可抗⼒事由の発⽣、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が⽣じ、 その結果、収益及び分配⾦は⼤きく変動する可能性 があり、その⾦額を保証するものではありません 。特に、賃料収⼊には変動賃料に基づく賃料が相当な割合を占めていることから、客室売上の減少等が直接賃料総額の減少につな がるなど、 計算期間毎に賃料収⼊が⼤幅に変動する可能性がありますので、注意が必要です 。 実際には、客室売上が減少した際は、利益超過分配を増やし、客室売上が増加した際は、利益超過分配を抑制することで利回り調整を⾏う可能 性があるため、必ずしも上記の数値になるわけではありません。
26. 公開 商品概要 （ご参考）ベースシナリオ時のキャッシュフロー 26 NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発⾏価格（9,560）+申込⼿数料（440）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算 出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊については、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提と しています。今後の賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化によ り、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む予想数値は変動する可能性 があり、その⾦額を保証するものではありません。 特に、賃料収⼊には変動賃料に基づく賃料が相当な割合を占 めていることから、客室売上の減少等が直接賃料総額の減少につながるなど、計算期間毎に賃料収⼊が⼤幅に変動 する可能性がありますので、注意が必要です。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商 品は元本‧利回りが保証される商品ではありません。
27. 公開 商品概要 （ご参考）リスクシナリオ時のキャッシュフロー 27 NOI利回り= NOI ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ 取得価格 分配⾦利回り= 1⼝当たり分配⾦ ÷ 運⽤⽇数 × 365⽇ ÷ （発⾏価格（9,560）+申込⼿数料（440）） NOI利回り、分配⾦利回りは⼩数点第⼆位で四捨五⼊した値を表記しています。 【注意事項】 本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット‧マネージャーの予想に基づく⼀定の前提条件のもとに算 出した現時点の⾒込額です。不動産賃料収⼊については、賃借⼈による賃料の滞納⼜は不払いがないことを前提と しています。今後の賃料収⼊の変動、予期せぬ修繕の発⽣等運⽤環境の変化、⼜は⾦利の変動等状況の変化によ り、前提条件との間に差異が⽣じ、その結果、当期純利益及び1⼝当たり分配⾦を含む予想数値は変動する可能性 があり、その⾦額を保証するものではありません。 特に、賃料収⼊には変動賃料に基づく賃料が相当な割合を占 めていることから、客室売上の減少等が直接賃料総額の減少につながるなど、計算期間毎に賃料収⼊が⼤幅に変動 する可能性がありますので、注意が必要です。 また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商 品は元本‧利回りが保証される商品ではありません。
28. 公開 商品詳細 組成時 本商品の購⼊が決定した投資家の皆様からオルタナを通じ て当社に払い込まれた資⾦は、対象不動産「クインテッサ ホテル東京銀座」の信託受益権の取得に使⽤されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購⼊は⾏いません。 また、対象不動産の取得資⾦には、銀⾏からの借⼊も利⽤ することが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の 価格‧収益の変動に対して、⼀定のレバレッジ効果を得る ことができます。 28 ※本ページのスキーム図は、⼀部当事者‧契約関係等を省略した図であり、正確なス キーム図については⽬論⾒書をご覧ください。
29. 公開 商品詳細 運⽤中 運⽤が始まると、アセット‧マネージャーが作成した事業 計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕‧ 改修等が実施されます。 対象不動産の賃貸借契約に基づき、毎⽉テナント様から賃 料が⼊⾦されます。ここから諸コストや借⼊の利息⽀払、 リザーブ⾦などを差し引き、投資家の皆様に配当（年2回） が⾏われます。 ※2025年は配当がありません。 29
30. 公開 商品詳細 終了（償還）時 ファンドの運⽤期間満了時に、原則として対象不動産は売 却され、その売却収益を元に借⼊の返済などを⾏い、最後 に本商品の償還（元本‧配当の交付）が⾏われ、ファンド は終了となります。 30
31. 公開 商品詳細 ズバリ、オルタナの商品のリスクは？ 稼働や価格が⽐較的安定した不動産が投資対象とはいえ、利回り保証‧元本保証の商品ではありません。 予想分配⾦と⽐べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運⽤終了時の分配⾦は 出資⾦元本よりも増減する可能性があります。 不動産に売却益が生じた場合 不動産に売却損が生じた場合
32. 公開 商品詳細 （再掲）客室売上と利回りの関係 32 下表は、募集時点で想定している⾦利含む経常費⽤、物件の稼働状況に変動はない前提で、客室売上の増減が利回りに 与える影響を試算したものです。売上の変動がどの程度分配⾦に影響を与えるかをイメージしていただく参考資料とな ります。 ※本ページに記載されている予想数値は、⼀定の前提条件の下に算出した現時点の⾒込額であり、今後の不動産市場等の推移、⾦利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃 料の変動、天変地異、国際紛争、疫病等の不可抗⼒事由の発⽣、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が⽣じ、 その結果、収益及び分配⾦は⼤きく変動する可能性 があり、その⾦額を保証するものではありません 。特に、賃料収⼊には変動賃料に基づく賃料が相当な割合を占めていることから、客室売上の減少等が直接賃料総額の減少につな がるなど、 計算期間毎に賃料収⼊が⼤幅に変動する可能性がありますので、注意が必要です 。 実際には、客室売上が減少した際は、利益超過分配を増やし、客室売上が増加した際は、利益超過分配を抑制することで利回り調整を⾏う可能 性があるため、必ずしも上記の数値になるわけではありません。
33. 公開 商品詳細 Q.運⽤期間はもっと短くできないの？ 33 「運⽤期間が短い⽅がリスクが低い」と思いがちですが、不動産のマーケットサイクル（価格変動）を考えると、 運⽤期間が⻑い⽅が売却タイミングをコントロールしやすく、相対的に元本毀損リスクを低減できる可能性があります。 不動産価格 時間 × 運⽤期間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 取得 売却 不動産価格 時間 運⽤期間 ◯ 取得 売却 早期売却 ◯ 運⽤期間が短い場合 運⽤期間が⻑い場合 価格下落時に売却タイミングが来ると 元本毀損リスクが⽣じる。 ⻑い運⽤期間の中で、常に良い売却機会を探すため 価格下落時に売却する可能性を減らすことができる。 ＋ 運⽤期間中に投資持分の売却も可能*なため 万が⼀の時の換⾦⼿段もある。 延⻑ *必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期間が かかる点などにご注意下さい。
34. 公開 商品詳細 （参考）早期償還事例 当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が２件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現 しました。（これらの商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです） 不動産のデジタル証券〜草津温泉 湯宿季の庭‧お宿⽊の葉〜（譲渡制限付） 不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合‧経堂‧⾨前仲町〜（譲渡制限付） 運⽤期間 利回り エクイティ‧ マルチプル 約 4年 10ヶ⽉ 約 2年 10ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 4.1% 年7.7% 1.22x 運⽤期間 想定利回り エクイティ‧ マルチプル 約 7年 2ヶ⽉ 約 2年 7ヶ⽉ 募集時想定 実績 年 3.3% 年5.5% 1.14x ※募集時想定の利回りは、第1期‧第2期の想定分配⾦利回りの平均値（税引前）、実績利回りは運⽤期間累計の分配⾦利回り（税引前、償還を含む） ※エクイティ‧マルチプルは、投資元本に対して、運⽤期間累計の分配⾦（税引前、償還を含む）が何倍になっているかを表しているもの
35. 公開 Q.譲渡制限とは？運⽤期間中のお取引について 売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格        = 基準価額 × 〜97% *売却価格の割合は変更になる場合があります 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに⼀定期 間がかかる点などにご注意下さい。 • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、 当社に対して売却（買取）を申し込むことができま す。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さ い。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その 他当社が定める場合に、必ずしも売却できな い場合があります。 ◦ 売却には⼀定期間かかり、当社以外を通じた 売買はできません。 • 相続‧⼤規模⾃然災害発⽣時は、売却不可期間にお いても売却申込みのお⼿続きが可能になる場合があ ります。 • 上場商品ほどの流動性（換⾦性）が確保されていな い点にご注意下さい。 35 商品詳細
36. 公開 36 （参考）基準価額について 商品詳細 基準価額は、1⼝当たりNAV（1⼝当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換⾦価値ベースの1⼝当たりの純資産額） のことを指し、NAVは換⾦可能な資産の合計額から負債などを控除した⾦額となります。本商品の基準価額は、当初 募集時においてお買付いただく時点では10,173円で、原則として年2回アセット‧マネージャーが公表します。 ※⻑期前払い費⽤等、資産化された費⽤については換⾦時に現⾦化されないことから基準価額に加算しておりません。
37. 公開 税務上の取扱い ⽇本の居住者(個⼈)に対する課税上の⼀般的な取扱いは以下のとおりです。 • 本商品の収益分配（本セミナー資料の公開⽇現在、収益の分配のうち当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされていま す。ただし、2026年4⽉1⽇以降に⾏われる当期未処分利益を超える分配は元本の払戻しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われま す。）に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地⽅税の合計）となります。 • 本商品の分配⾦については、 ⼝座開設区分が特定⼝座（源泉徴収あり/なし）のいずれにおいても、上記の税率にて源泉徴収を⾏います。 • 本商品の売却損益‧償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 • 売却益‧償還益については、次の取扱いとなります。 ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を⾏うため、原則確定申告は不要です。（お客様ご⾃⾝で申告することも 可） ◦ ⼝座区分が特定⼝座（源泉徴収なし）、または⼀般⼝座の場合、 お客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 • 譲渡損失の繰越控除や他社の⼝座と損益通算を希望する場合はお客様ご⾃⾝で確定申告が必要となります。 ※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏わ れることがあります。実際の申告の際は、税理⼠‧税務署等の専⾨家へご相談ください。 ※本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負 担が増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。くわしくは、税制関連リスクの説明をご覧ください。 37 商品詳細
38. 公開 • 本信託に適⽤される法令‧税‧会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負担が 増⼤し、⼜は本信託の維持が困難になる可能性があります。 • 本セミナー資料の公開⽇現在、収益の分配には当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされていますが、2026年4⽉1⽇以降に⾏ われる当期未処分利益を超える分配は特定受益証券発⾏信託の元本の払戻しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われることにより、本受益権を 保有する投資家への課税⽅法及び課税額が変更されます。なお、当該取り扱いの変更に伴い、取扱⾦融商品取引業者において当該改正に対応したシス テムの修正等が必要になる可能性があり、対応が適時に⾏われない場合、本受益権を保有する投資家に事務⼿続等の負担が⽣じる可能性があります。 • 上記は課税上の⼀般的な取扱いを⽰したものです。税法等の改正やその解釈の変更等がされた場合は、課税上の取扱いが変更になることがあります。 また、個々の本受益者の固有の事情によっては、異なる取扱いが⾏われることがあります。 税制関連リスク 38 商品詳細
39. 公開 申し込み⽅法‧スケジュール 注意事項 • ⼊⾦期限までに申込⾦額以上をご⼊⾦ください。 当選結果の決定の際に投資可能額が不⾜している場 合、当選対象外となります。 • 仮申込期間内の仮申込だけでは、購⼊は完了しませ ん。 当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込 をしていただいた後に、購⼊完了となります。 • 補⽋当選されたお客様も、繰上当選の可能性がござ いますので購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします （繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけま せん）。 39 本商品のお申込みは「 先着‧抽選併⽤⽅式 」となります。 商品詳細
40. 公開 先着‧抽選併⽤⽅式 抽選結果について • 当選結果発表された旨はメールにてご連絡いたしま す。 • お客様の投資についての知識‧経験‧資⼒‧当社と の取引状況等を踏まえて、当社の判断により当選対 象外となる場合がございます。その際の判断、理由 等詳細はお答えいたしかねます。 • 抽選枠となった場合、 ⼀部当選（仮申込数よりも 少ない⼝数が当選） となる場合があります。 ⼝座資⾦の取り扱いについて • 当選または補⽋当選となった場合、約定までの間、 当選⾦額については、他案件へのお申込みへの利⽤ や出⾦はできません。 ただし、購⼊意思がない場 合、辞退いただくことで他案件へのお申込みへの利 ⽤や出⾦が可能になります。 40 商品詳細
41. 公開 2 お知らせ‧キャンペーン
42. 公開 ⽇頃からの感謝の気持ちを込めて、購⼊特典をご⽤意しました！ キャンペーンについて 購⼊特典 42 商品購⼊で豪華特典が当たる！ オルタナ紹介プログラム ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。
43. 公開 商品購⼊で豪華特典が当たる！ • 【5組10名様】那須温泉 森旬の籠/ヒューイットリゾート 無料宿泊券（1泊‧⼣朝⾷付） • 【20組40名様】クインテッサホテル東京銀座 無料宿泊券（1泊） 43 本商品を購⼊の上、所定の応募フォームからエントリーいただいたお客様の中から抽選で豪華特典（以下、本特典）を プレゼント！ ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 キャンペーンについて
44. 公開 オルタナ紹介プログラム • ご招待された⽅が初めてオルタナで商品を購⼊した場合、ご招待した⽅に1⼈あたり3,000円、ご招待された⽅ に3,000円の現⾦をプレゼント！ • 10名まで招待可能なため、最⼤で30,000円の現⾦をプレゼント！ • 招待された⽅には、12号案件「三井物産グループのデジタル証券〜銀座〜（譲渡制限付）」の特別優先券をプレ ゼント！ 44 ※詳細はキャンペーンのお知らせ等をご覧ください。 ※本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。 キャンペーンについて
45. 公開 45 ディスクレーマー ⾦融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項 ⾦融商品取引契約締結に係るリスクについて 当社が取り扱う⾦融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、⾦利⽔準、為替相場等の市況の変動によっ て、価値が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発⽣し、当初元本を毀損するリスクがご ざいます。 当社が取り扱う⾦融商品は、その特性及び対象とする原資産（不動産等）の特性から、⾦融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますの で、各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 ⾦融商品取引契約締結に係る費⽤について 当社が取り扱う⾦融商品は、商品ごとに所定の⼿数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。 各商品のページに掲載された商品概要説明書、契約締結前交付書⾯及び⽬論⾒書等の該当欄をよくお読みください。 商号等  三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社 ⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第3277号 加⼊協会 ⽇本証券業協会、⼀般社団法⼈⽇本投資顧問業協会、⼀般社団法⼈第⼆種⾦融商品取引業協会
46. 公開 46 ディスクレーマー 免責事項 • 本資料上で提供している情報‧内容（以下「提供情報‧内容」といいます。）は、⾦融商品取引法等の法律で要求される開⽰書類や 運⽤報告書ではありません。 • 提供情報‧内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り‧遺漏等がないよう細⼼の注意を払っておりますが、正確性、完全 性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報‧内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が 変更⼜は廃⽌される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使⽤ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、 改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。また、本資料に掲載されている当社に関連 する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、 これを当社に無断で複製し、改変し、刊⾏し、配布し、転⽤し、若し くは転載すること及びこれを商業的に利⽤することを禁⽌します。 • 提供情報‧内容の投資対象物件等については、例⽰として掲載しているものですので、将来の取得‧成果等を⽰唆ないし保証するものではありませ ん。 • 本資料は、お客さまに対して税⾦、会計⼜は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、⽇本の居住者が利⽤するために作成されたも のであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する⾦融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働によ り、中⻑期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する⾦融商品は元本保証や将来の投資成果を保証す るものではありません。 • 本商品は、三井物産株式会社の⼦会社である三井物産デジタル‧アセットマネジメント株式会社によって組成‧販売されるものです。
47. コーポレートサイト https://corp.mitsui-x.com/ サービスサイト（ALTERNA） https://alterna-z.com/