M3D2 - Aula 1

MODULO III – Garantia de Qualidade Urbanística nos Bairros Precários

Objetivo: Analisar os bairros precários no mundo, sobretudo os paulistanos, urbanizações irregulares em áreas ambientalmente críticas, observando-se, além das Políticas Públicas, as legislações urbanística e ambiental incidentes.

DISCIPLINA II: Legislação urbanística e ambiental no Brasil, o desafio de articulação em nome da recuperação urbana em bairros precários.
Professores: Violêta Saldanha Kubrusly
Prof. convidada: Candelaria Maria Reyes Garcia

Ementa: A disciplina apresenta a legislação brasileira incidente nos casos de urbanização de áreas precárias e promove a discussão sobre as incongruências na sobreposição dos regramentos nas três esferas de governo (federal, estadual e municipal) no que diz respeito à preservação ambiental e à garantia de qualidade urbana, diante das quais se valoriza o Projeto que busca melhorias em relação a precariedades existentes.

Objetivo: Compreender o regramento existente no que se refere à ação de melhorias em bairros precários no Brasil contemporâneo e as possibilidades de encaminhamento de Projetos face às dificuldades envolvidas em função da incompatibilidade encontrada na legislação.

Transcript

1. "A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO PROCESSO DE URBANIZAÇÃO DE ASSENTAMENTOS PRECÁRIOS"
2. Descobrimento Capitanias Hereditárias Sesmarias Lei de Terras Entre os anos de 1534 e 1536 o rei de Portugal D. João III resolveu dividir a terra brasileira em faixas, que partiam do litoral até a linha imaginária do Tratado de Tordesilhas. Estas enormes faixas de terras, foram doadas para nobres e pessoas de confiança do rei. Estes, chamados de donatários, tinham a função de administrar, colonizar, proteger e desenvolver a região. UM POUCO DE HISTÓRIA
3. Mapa de Capitanias Hereditárias implantadas no Brasil em 1534.
4.  O donatário, recebedor da capitania hereditária, tinha entre outros direitos, realizar a doação de sesmarias para os demais colonizadores. Tendo em vista as grandes dimensões do espaço colonial brasileiro, a possibilidade de realizar a doação de sesmarias era bem relevante.  Sesmaria foi um instituto jurídico português que normatizava a distribuição de terras destinadas à produção.  A distribuição de terras a sesmeiros passa a ser uma prioridade, pois é a sesmaria que vai garantir a instalação da lavoura açucareira na colônia.
5.  As sesmarias foram validadas em registros públicos efetivados junto às paróquias locais, unidas nesta época ao Estado em caráter oficial.  Assim sendo, quem subscrevia os registros de terras ou certidões – nascimento, casamento, entre outras – eram os vigários ou párocos das igrejas.
6.  Nem tudo era perfeito, havia vários problemas a serem sanados, entre eles pode-se citar a atitude dos sesmeiros diante da obrigatoriedade de se cultivar a terra, isso levou muitos deles a locar suas terras a pequenos lavradores – dando origem aos posseiros. Estes cultivavam as terras, porém não tinham direitos sobre elas, eram “donos” de terra adquirida de forma ilegal, muitas vezes pagando para ficar com elas e cultivá-las, prática ilegal no sistema de doação de sesmarias.
8. O sistema sesmarial perdurou no Brasil até 17 de julho de 1822, quando a Resolução 76, atribuída a José Bonifácio de Andrade e Silva, pôs termo a este regime de apropriação de terras. A partir daí a posse passou a campear livremente no país, estendendo-se esta situação até a promulgação da lei de terras, que reconheceu as sesmarias antigas, ratificou formalmente o regime das posses, e instituiu a compra como a única forma de obtenção de terras.
9.  Lei de Terras - Lei nº 601 de 18 de setembro de 1850, foi a primeira iniciativa no sentido de organizar a propriedade privada no Brasil.  Ficou estabelecido, a partir desta data, que só poderiam adquirir terras por compra e venda ou por doação do Estado. Não seria mais permitido obter terras por meio de posse. Aqueles que já ocupavam algum lote receberam o título de proprietário. A única exigência era residir e produzir nesta localidade.  Promulgada por D. Pedro II, esta Lei contribuiu para preservar a péssima estrutura fundiária no país e privilegiar velhos fazendeiros. As maiores e melhores terras ficaram concentradas nas mãos dos antigos proprietários e passaram às outras gerações como herança de família.
10. Alguns dispositivos da Lei:  “Art. 1º – Ficam proibidas as aquisições de terras devolutas (terras do Estado) por outro título que não seja o de compra. Excetuam-se as terras situadas nos limites do Império com países estrangeiros em uma zona de 10 léguas, as quais poderão ser concedidas gratuitamente.”  “Art. 12 – O Governo reservará das terras devolutas as que julgar necessárias para a colonização dos indígenas; para a fundação de povoações, abertura de estradas, e quaisquer outras servidões, e assento de estabelecimentos públicos; para a construção naval.”
11.  Após a lei de terras temos um salto significativo com o Decreto-lei 58/37 que instituiu o parcelamento urbano e rural.  O foco era a segurança jurídica do adquirente em detrimento do urbanístico, contudo, estavam presentes algumas obrigações inéditas.
12. O texto do Decreto  O PRESIDENTE DA RPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL, usando da atribuição que lhe confere o artigo 180 da Constituição:  CONSIDERANDO o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o pagamento do preço em prestações;  CONSIDERANDO que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;  CONSIDERANDO que êsse dispositivo deixa pràticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das emprêsas vendedoras;  CONSIDERANDO que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;  CONSIDERANDO ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores;
13.  Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva:  I - um memorial por êles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo :  a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel;  b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 30 anos, com indicação da natureza e data de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica dos títulos e prova de que se acham devidamente transcritos ;  c) plano de loteamento, de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sôbre a qualidade das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos, distância de sede do município e das estações de transporte de acesso mais facil;  II - planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a mediação e o loteamento e com todos os requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e a numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres, as construções e benfeitorias, e as vias públicas de comunicação;  III - exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes;  ...  § 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e planta do loteamento devem ser prèviamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias e militares.
14. A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979  A partir da 6766/79 o parcelador passa a ter obrigações urbanísticas, além das contratuais  O parcelamento irregular passa a ser considerado crime (art. 50, da lei 6766/79)
15.  A art. 40 da lei 6766/79, atribui ao Município a possibilidade de efetuar a regularização urbanística do parcelamento.  O município poderá se ressarcir ingressando com Ação Judicial em face do parcelador, além de ter a possibilidade de cobrar os devidos tributos após a aprovação do parcelamento .  O domínio (da gleba ou dos lotes) não passa para a Municipalidade.
16. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica; IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. § 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.
17. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
18. Surgimento das favelas e loteamentos irregulares - A luta dos movimentos populares de moradia - O Estatuto da Cidade – Lei 10.257/01 (ZEIS) - A MP 2.220/01(Direito à Concessão de Uso) - O grande marco da regularização – Lei 11.977/09
19. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social de moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente
20. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA Compreende as dimensões urbanística, ambiental, social e jurídica que concorrem para a integração de áreas ocupadas irregularmente ao contexto formal da cidade: Dimensão Social Regularização urbanística e ambiental execução de projetos e obras para a implantação de infra- estrutura, pavimentação, drenagem, eliminação de situações de risco, produção de Regularização jurídica/administrativa equacionamento da base fundiária e legalização da posse/ propriedade dos ocupantes, proporcionando seu ingresso e trânsito no registro de imóveis designação e oficialização de logradouros, inscrição dos imóveis e de seus titulares nos cadastros municipais, definição de normas urbanístico-edilícias específicas
21. O que devemos pensar no projeto de urbanização •Lotes e imóveis em situação de risco • Imóveis em condições de insalubridade • Lotes com acesso por área particular • Situados em faixas não edificáveis • Sobre rede coletora de esgoto, águas pluviais, adutoras etc. • Construções adensadas e ou sobre viário • Lotes localizados em áreas de futura implantação da infra-estrutura ou manutenção da mesma. • Áreas sujeitas a inundações, •Vielas menores do que 1,20m
22. • Constituição Federal de 1988 - (Estabelece a competência do município na definição e execução da política de desenvolvimento urbano) • Estatuto da Cidade Lei 10.257/01- (Define diretrizes, instrumentos da concessão de uso e de direito real de uso). • Medida Provisória 2.220/01- (Define critérios que os moradores tem que atender). • Lei 11.977/09 – Minha Casa Minha Vida- (Regularização Fundiária). Legislação Municipal • Plano Diretor - (ZEIS) • Leis Municipais Específicas A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NAS ÁREAS PÚBLICAS MUNICIPAIS SÃO APOIADAS NAS SEGUINTES LEIS:
23. O PROCESSO PÓS URBANIZAÇÃO ATÉ O REGISTRO
24. REMOÇÕES
25. SISTEMA VIÁRIO E CIRC. PEDESTRES ABERTURA DE CAIXA
26. SISTEMA VIÁRIO E CIRC. PEDESTRES ABERTURA DE CAIXA
27. URBANISMO REVITALIZAÇÃO FACHADAS
28. CANTINHO DO CÉU - MANANCIAL
29. EDIFICAÇÃO
30. ETAPAS DA REGULARIZAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS As áreas municipais são desafetadas e/ ou destinadas à finalidade específica da regularização fundiária As matrículas das áreas-mãe são abertas e/ ou retificadas Os Levantamentos Planialtimétricos Cadastrais (LEPAC’s) são executados O perímetros das áreas municipais objeto de intervenção são definidos Os assentamentos são pré-selecionados Os assentamentos são selecionados A pesquisa fundiária no registro de imóveis é executada A selagem dos imóveis é executada O Plano de Massas é elaborado O parcelamento é consolidado O cadastramento socioeconômico dos moradores é executado e a documentação, coletada Os títulos são outorgados As matrículas dos lotes são abertas Os logradouros são oficializados O cadastramento fiscal é executado Executivo Executivo/ Legislativo Executivo/ Beneficiários Beneficiários/ CRI’s Executivo/ CRI’s Os assentamentos são indicados Os títulos são registrados A pesquisa fundiária nos arquivos da Prefeitura é executada Regularização Urbanística Regularização Administrativa Regularização Jurídica Pré-regularização Pós- regularização
31. PASSO A PASSO DA REGULARIZAÇÃO ESTUDO FUNDIÁRIO LEPAC SELAGEM ANÁLISE TÉCNICA CADASTRAMENTO REQUERIMENTO DE POSSE ENTREGA DE TÍTULOS
32. ESTUDO FUNDIÁRIO baseia-se Em órgãos municipais Cópia da planta de loteamento (AU, ARR, DIS...) Ficha cadastral do loteamento Cópia planta do Índice de Arruamento; Informações sobre oficialização de logradouros da área; Pesquisa à existência de decreto de desapropriações na área (DIS / DUP); Pesquisa sobre eventual existência de córrego e de melhoramento viário na área; No Cartório de registro de Imóveis Cópia da planta de loteamento da área, Certidão da área pública e Cópia da matrícula e/ ou transcrição dos lotes confrontantes (Cartório de origem e Cartório atual);
33. ESTUDO FUNDIÁRIO baseia-se SABESP– Pesquisa sobre à existência de adutora ou galeria d'água; ELETROPAULO – É consultado quando existe linha de transmissão; PETROBRAS – Pesquisa sobre adutoras ANÁLISE JURÍDICA - finaliza a pesquisa indicando ainda os possíveis instrumentos para a regularização
34. NAVOLATO
35. BALAPAPESP III FORA DE ZEIS ZEIS 1 Balapapesp III ÁREA FORA DE ZEIS
36. MARCONI/ CURUÇA Leito de Rio Foto de 1958 Foto de 2009
37. ESTUDO DE DOMÍNIO - NOSSA SENHORA DA APARECIDA
38. RECANTO DOS HUMILDES
39. levantamento planialtimétrico cadastral método (restituição aerofotogramétrica/ teto x topografia/ chão); área de abrangência
40. definição do perímetro/ desafetação é o perímetro da ocupação, que pode comportar diversas origens (caso da Vila Prudente); situação de fato x situação de registro (comissão de peritos); medida entre ousado e conservador (limite dos confrontantes, perfeitamente identificados); desafetação
41. LEPAC - Levantamento Planialtimétrico Cadastral - define os limites exatos das áreas publicas, - identifica os imóveis - demarca os lotes.
42. selagem dos imóveis unidade de cadastro/ titulação (domicílio x lote); composse (no mesmo título, mais de um título, em frações não especificadas); amarração com cadastramento social (“sentir a área”)
43. VÁRIOS TIPOS DE OCUPAÇÃO Individual Coletiva Mista Adensadas Túnel ou Voadoras Complexas
44. Análise Técnica Mandiocal Parque Regina
45. VILA NILO
46. ÁREAS RESERVADAS São áreas que necessitam de intervenções futuras de urbanização por parte da Prefeitura. No Município de São Paulo esses lotes recebem a Declaração de preenchimento de requisitos que é a garantia de serem atendidos. LEPAC
47. cadastramento socioeconômico definição da titularidade (mulher); casos de conflito (aluguel, assessoria jurídica); desvinculação entre cadastro e requerimento; coleta da documentação
48. No Título estão descritas as medidas do lote e as condições que devem ser obedecidas depois da regularização do imóvel. ENTREGA DE TÍTULOS
49. Desapropriações  Decreto-lei Federal nº 3.365/41  Lei Federal nº 4.132/62  Decreto Municipal nº 51.638/10 (São Paulo)  Procedimento a ser observado pelas unidades da Administração Municipal
50. Fluxograma de Desapropriação
51. HABISP
52. Identificação dos imóveis Foto Aérea
53. Localização
54. Quadra Fiscal
55. Cadastro Fiscal
56. Lei de Zoneamento 13.885/04 Nos mananciais também é observada a Legislação Estadual
57. Certidão de Dados Cadastrais / SLC
58. Sara Brasil Levantamento Aerofotogramétrico da década de 30
59. Nasa
60. Gegran
61. MDC – Mapa Digital da Cidade
62. Títulos TÍTULOS
63. Vistoria
64. Diretrizes Proj/Siurb/PMSP
65. Planta DIS
66. Decreto de Interesse Social
67. Acordo Administrativo Documentação Escritura ACORDO ADMINISTRATIVO
68. Judicial com acordo Acordo Ação Judicial Depósito em Juízo Pendências Imissão de Posse Provisória Imissão de Posse Definitiva
69. Judicial com sem acordo
70. Tipos de irregularidade recorrentes em parcelamentos do solo • Quando há aprovação de projeto de parcelamento: - Implantação em desacordo; - Ausência de registro (ou inscrição) no SRI da aprovação do parcelamento no título da gleba. • Quando não há aprovação de projeto de parcelamento: - Inscrição no SRI do “projeto” de arruamento no título da gleba; - Depósito da planta junto ao SRI; - Completamente irregular, sem qualquer providência registrária.
71. Etapas da regularização em áreas particulares • Técnica: Intervenção física nas áreas, seja pelo responsável parcelador, seja pela Municipalidade face a ausência daquele, resultando na emissão do auto de regularização técnica, documento expedido por RESOLO que atesta a aceitação administrativa do parcelamento com base nos parâmetros legais consolidados. • Registrária: Registro da regularização do parcelamento junto ao título de domínio (Matrícula ou Transcrição) da gleba, possibilitando a abertura de título específico para as áreas públicas e, se o caso, para as unidades resultantes do parcelamento (lotes).
72. Alternativas quando não é possível o registro individualizado dos lotes • Usucapião: Artigo 183 – Constituição Federal; Artigos 1.238 a 1.244 – Código Civil; Artigos 9º a 14 – Lei Federal nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade) • Demarcação Urbanística, e posterior outorga de título de Legitimação de Posse: Artigos 53 a 60-A – Lei Federal nº 11.977/09, com as alterações introduzidas pela Lei Federal nº 12.424/11
73. O caso do Conjunto Residencial Novo Horizonte • Este loteamento, uma vez que preenche os requisitos que caracterizam a regularização fundiária de interesse social e devido à existência de pendência registrária, foi escolhido como projeto piloto para a aplicação do instrumento da demarcação urbanística com posterior emissão dos respectivos títulos de legitimação de posse. • Assim, em 03/09/10, foi objeto da 1ª demarcação urbanística do Estado de São Paulo, com base nos arts. 56, 57 e 58 da Lei Federal 11.977/09. • O loteamento em questão integrou o Programa Lote Legal, e teve sua regularização técnica deferida em 22/11/04.
74.  À época, a Municipalidade não pôde prosseguir na regularização registrária em virtude de óbices apontados pelo Cartório de Registro de Imóveis competente (a cadeia sucessória dos titulares de domínio estava prejudicada).  Em virtude desta situação, os moradores foram orientados a ingressarem com ações de usucapião para obterem a propriedade de seus lotes.  Porém, em levantamento realizado recentemente, verificamos que a maioria deles ainda não possui o título de propriedade de seus lotes, apesar do grande desejo em obtê-lo, em razão da grande dificuldade de utilização da citada medida judicial.  Com a não averbação do loteamento também a Municipalidade acaba prejudicada, uma vez que as áreas definidas como públicas não constam com este caráter no Registro de Imóveis.
75. Conjunto Residencial Novo Horizonte
76. Desmembramento nas matrículas originais
77. Averbação da Demarcação Urbanística
78. Registro da Regularização do Parcelamento nas Matrículas n° 199.757/18° SRI e n° 199.758/18°SRI
79.  Importante ressaltar a condição autonômica dos municípios frente ao planejamento e execução da política de uso do solo, incluindo habitação e regularização fundiária, conforme delegação prevista no inciso VIII, art. 30 da CF/88.
80. Desafios à Implementação de Ações de Regularização • Complexidade dos processos - regularização fundiária exige atuação interdisciplinar - cada caso em regularização, em algum aspecto, é único - uma área em regularização pode exigir mais de uma ação de regularização, compreendendo legislações e procedimentos específicos • Articulação político-institucional - o percurso da regularização fundiária envolve diversos atores (comunidades, órgãos do executivo, nas três esferas de governo, dependendo do caso; poder legislativo e judiciário; serventias imobiliárias) O bom andamento de qualquer processo de regularização fundiária passa necessariamente por boas soluções de gestão
81. Gestão dos Processos de Regularização • No âmbito do projeto urbanístico - caso concreto • No âmbito de regularização jurídica - conjunto de casos ou problemas de regularização similares proximidade com o Registro de Imóveis e enquadramento na base legal. • No âmbito político-institucional - para enfrentar a questão da escala: ações pontuais nem sempre repercutem para a necessária transformação positiva do território conhecer o problema definir a estratégia conduzir o processo
82. Gestão dos Processos no Nível do Projeto (caso concreto) • Importante - Visão de aprovação/ regularização desde o início da intervenção; - Aprovação (e não regularização) dos novos empreendimentos; - Regularização da base fundiária durante e não depois; - Incorporação da dimensão legal nas modificações de projeto; - Criação de procedimentos para aprovação/ regularização junto ao órgão municipal, quando houver mais de um tipo de intervenção (construção nova /urbanização; - Atuação propositiva – a legislação municipal PODE e certas vezes DEVE ser modificada ; - CONDUÇÃO DOS PROCESSOS - conhecimento geral ; - Há muito a desbravar! conhecer o problema definir a estratégia conduzir o processo
83. OBRIGADA!!!!! candelariareyes@gmail.com