ALTERNA2号案件徹底解説セミナースライド

商号等三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社　金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第 3277号加入協会日本証券業協会、一般社団法人　日本投資顧問業協会、一般社団法人　第二種金融商品取引業協会 Mitsui & Co. Digital Asset
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RIGHTS RESERVED. 3 スピーカー三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（MDM）共同創業者/取締役 ALTERNA事業部長丸野宏之(まるのひろゆき) 略歴 • 東京大学工学部システム創成学科卒 • 大手総合商社に入社後、スタートアップ・独立などを経て、 2020年4月に三井物産デジタル・アセットマネジメントを共同創業 • 機関投資家様向けの商品組成などを経て、「ALTERNA」に立ち上げから関与 • 不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士 • ２児の育児に奮闘中、趣味は登山本日は「ALTERNA」の2号案件の紹介を中心にお話します！

RIGHTS RESERVED. 4 本日のアジェンダ 1.　当社／ALTERNAのご紹介 2. ２号案件「三井物産のデジタル証券〜京都・三条〜」のご紹介 3. ご質問コーナー（お時間あれば）

RIGHTS RESERVED. 5 1. 当社／ALTERNAのご紹介

RIGHTS RESERVED. 6 会社概要（三井物産デジタル・アセットマネジメント）対象資産仲介会社投資家様　　オンライン投資サービス　　ALTERNA（オルタナ）業務の非効率性・中間マージンの発生 DXによる効率化・ファンド組成～証券販売の垂直統合資産運用総額約2,300億円デジタル技術を活用し、不動産・インフラなどへの実物資産への投資を行う「資産運用会社」です。 ※202３年4月末現在。クロージング中の案件を含みます。 ※1 今まで MDM 運用会社証券会社スポンサー AUM 20年 4月　会社設立 21年10月　営業開始

RIGHTS RESERVED. 7 MDMが取り組む社会課題「投資したくても、できない問題」 • 日本の個人金融資産の「投資性資産」の割合は先進国でも最低水準。 • 原因の１つとして、リスク回避的な心情が強いことが伺える。

RIGHTS RESERVED. 8 仮説：個人投資家に「安定資産*」の供給が足りてない？価格変動大（高リスク）価格変動小（低リスク）株・REIT デリバティブ為替取引商品取引不動産・インフラ（REITは除く）定期・普通預金債券・国債 ①機関投資家向け証券化商品 ②個人向け証券化商品・現物 • プロ向け資産より立地で見劣りする小規模不動産など • 販売が主目的の投資用マンションにフルローンでレバレッジ • 立地が優れた大規模不動産など • 決められたポートフォリオに大口投資（数億円～）一部の機関投資家に限定された投資機会を個人投資家にも開放できないか？ ※本頁に記載された安全性等に関する評価は、弊社独自の判断に基づき記載されたもので、実際のリスクは金融商品によって異なる場合があります。価格変動が緩やかな安定インカム性商品は一般投資家に投資機会が少ない ※「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。 • 「投資」と聞くと、株やFXなどの価格変動リスクが大きいものが想起されがち。 • 一方で「価格変動が緩やかな安定インカム性商品」は、個人投資家にほとんど供給がない。安定資産

RIGHTS RESERVED. 9 （参考）　上場株式等と現物不動産の価格変動について • 過去データにおいて、上場株式やJ-REITに比べると、不動産の鑑定評価額をベースとした不動産の現物価格指数の価格は、相対的に価格変動が小さくなる傾向が見られました。

RIGHTS RESERVED. 10 （参考）「安定資産」とは？ • 不動産・インフラなどの安定的な賃料収入を裏付けとする商品クラス。上場株式・債券とは異なるリスク・リターン特性を持つオルタナティブ投資の１つで、分散投資効果が期待できる。相場影響を受けにくいリスク・リターン特性 GPIFのオルタナティブ資産の時価推移

RIGHTS RESERVED. 11 ALTERNA（オルタナ）のご紹介 • ALTERNAは、デジタル証券を通じて「安定資産」に投資できる、個人投資家様向けのオンライン資産運用サービスです。 ✓ 三井物産グループが厳選した　不動産・インフラなどの安定資産に　　1口10万円から投資できる ✓ 手続きは全てスマートフォンで完結　　運用・納税*もおまかせ ✓ 全商品が申告分離課税に対応 ✓ 募集案件は、全て有価証券届出書を提出　　充実した情報開示 ※「申告分離課税」は、現在の税法を前提として、受益証券発行信託を使用した証券化スキームが特定受益証券発行信託の要件を充足しており、その上で受益者（個人のお客様）の選択により対象となります ※特定口座（確定申告なし）を選択した場合。特定口座（確定申告あり）を選択した場合は、ご自身での確定申告が必要です。 ※写真はイメージで、実際の画面とはことなる場合があります。

RIGHTS RESERVED. 12 ALTERNAはこんな方にご利用頂いています① • 年齢は30〜60代、職業は会社員・会社役員が多く、「働く世代」の方々に選ばれています。

RIGHTS RESERVED. 13 ALTERNAはこんな方にご利用頂いています② • 1号案件にお申込みいただいた方に商品性としての魅力を聞いたところ、約８割の方から価格の安定性について「とてもポジティブ」「ポジティブ」と評価いただきました。

RIGHTS RESERVED. 14 2. 「三井物産のデジタル証券〜京都・三条〜」のご紹介

RIGHTS RESERVED. 15 本セミナーの位置付け目論見書本セミナー噛み砕く噛み砕く + Q&A ALTERNA 案件詳細ページ

RIGHTS RESERVED. 16 案件紹介動画 YouTubeやALTERNA上で公開中です！

RIGHTS RESERVED. 17 商品概要三井物産のデジタル証券～京都・三条～（譲渡制限付）投資金額 10万円～想定利回り（※） 3.6% 運用期間約5年2ヶ月 ※税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。　また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。　詳細は後述の1口当たり予想分配金の欄をご覧ください。

RIGHTS RESERVED. 18 Q.ホテルって、不動産投資の中ではメジャーなの？ • ホテル・旅館など宿泊施設として利用される不動産は、住宅・オフィス・商業施設などと同様に、J-REITや不動産デジタル証券で投資が行われるカテゴリの１つです。

RIGHTS RESERVED. 19 Q.機関投資家の不動産投資への取組姿勢は？ • 私募ファンド(REIT)を中心に、国内不動産への投資は引き続き継続中。 • 種類別に見ると、住宅・物流に次いで「ホテル」への投資額増加が見てとれます。 ※参照元：一般社団法人不動産証券化協会（ARES）及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）公表の「不動産私募ファンドに関する実態調査～2023年1月　調査結果～」国内投資家の不動産種類別投資額（2022年7〜12月）私募ファンドとJ-REITの市場規模推移

RIGHTS RESERVED. 20 Q.コロナ禍の影響、まだ残ってる？ • 足元では明確な回復基調にあります。 • 国内の宿泊需要は、2022年10月以降は、2019年同月比を超える水準に。 • インバウンド需要は、2023年5月では2019年同月比で92.2%まで復活（速報ベース）。 ‧2022年10⽉から⽔際対策緩和 https://www.jetro.go.jp/invest/newsroom/2022/f213525508081de3.html ‧2023年4⽉末から⽔際対策撤廃（さらなる緩和） https://www.mofa.go.jp/mofaj/ca/cp/page22_003380.html *出所：観光庁‧宿泊旅⾏統計調査⼊国規制緩和京都は、国内外の旅行客が目的地とする場所であり、新型コロナウィルスの影響は大きかったものの、都道府県別の延べ宿泊者数でみると、2021年に比して2022年は+77.1%と全国で最も大きな伸び率を示しており*、その人気ぶりがうかがえます。

RIGHTS RESERVED. 21 ホテルアセットは「賃料の契約形態」が重要 • 契約形態は、大きく分けて２つに大別されます。 ①固定賃料：宿泊施設の稼働状況に影響されることなく固定の賃料を受け取る契約方式 ②変動賃料：宿泊施設の稼働状況によって賃料が変動する契約方式 ※その他、変動賃料と固定賃料を組み合わせた方式など、様々な契約方式があります • 本商品の投資物件は、①固定賃料を採用しており、インバウンドなど観光需要の高まりによる恩恵は享受できない一方、新型コロナウィルスなどの感染症や国際情勢の変化などによって旅行需要が減少した際にも、安定した賃料収入が期待できます。

RIGHTS RESERVED. 22 「千年の都、京都」  794年の平安遷都から、明治維新に至るまで1000年以上の長きにわたり、日本の首都であった京都。   長い歴史のなかで培われてきた、日本の伝統的な文化や景観が、日本らしさを象徴する街として知られ、   近年は年間8,000万人以上が訪れる世界有数の観光都市です。   京都市は、11名のノーベル賞受賞者を輩出する京都大学をはじめ、数多くの大学が所在しており、   人口の約10%を大学生・大学院生が占める若者の街としても知られています。   また、京都市は、京セラや任天堂など、日本を代表する大手企業が本社を置く街でもあります。  

RIGHTS RESERVED. 23 本物件の概要① ホテルリソル京都　河原町三条 • 「京と、くつろぐ。」をテーマとして2018年6月にオープンした宿泊施設。 • 洗練された和モダンなデザインで構築された空間は、ホテルでありながら、「和」独特の心地よさも感じさせる演出。 • ホテルの敷地は、坂本龍馬とも親交が深く、後に明治政府でも活躍した土佐藩士、後藤象二郎が京都に滞在中に常宿とした醤油商「壷屋」があった、歴史ある場所です。 • 全144室からなる客室は、セミダブルベッドを備えたシングルルーム117室、ツインルーム 27室の構成。客室には「タタミ」を採用し、京文化の技や美意識をモダンにアレンジした空間を提供。

RIGHTS RESERVED. 24 本物件の概要② 周辺環境・ロケーション • 本物件は、京都市内のメインストリートである河原町通りに面し、観光やショッピング、交通機関へのアクセスに優れたロケーションです。 • 京都市バスは、主要な交通機関・観光エリアをくまなくカバーしており、河原町三条駅は20以上の路線が利用可能です。また、京都・大阪を結ぶ京阪本線・阪急京都線へのアクセスに優れています。 • 京都駅からタクシーで約13分、関西国際空港までJR京都駅から特急はるかを利用して、約80分でアクセス可能です。 • 河原町三条から四条までのエリアは、百貨店などの商業施設、飲食店が集積するとともに、宿泊施設も充実し、京都最大の繁華街を構成しています。 • 京都らしさを象徴する祇園・東山エリアや、夏には鴨川沿い「納涼床」で賑わう先斗町、木屋町へは徒歩でのアクセスが可能な立地となっています。鴨川と川床と四条大橋先斗町

RIGHTS RESERVED. 25 本物件の概要③ ホテルリソル京都　河原町三条所在地京都府京都市中京区河原町通三条下る大黒町59-1 鑑定評価額 5,090,000,000円（2023年6月1日時点）建物 • 客室数：144室 • 建築時期：2018年3月14日 • 構造：鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 • 延床面積：4,415.23㎡土地 • 敷地面積：639.89㎡ • 建蔽率：80% • 容積率：700% • 用途地域：商業地域

RIGHTS RESERVED. 26 本物件の概要④ 運営会社 • 本物件の主要エンドテナントとなるホテル運営会社は、全国で24か所のホテルを運営するリソルホールディングス株式会社です。 • 同社は、ホテルを主力に、ゴルフ場・再生可能エネルギー事業などを営む東証プライム市場の上場会社で、コロナ禍も含む2019年3月期〜2023年3月期の過去５年間で、常に経常利益（連結）で黒字を確保しています。 • 主要エンドテナントであるリソルホールディングス株式会社との間では、ホテルの稼働状況に関わらず、毎月固定の家賃を受け取る定期建物賃貸借契約を締結しており、安定した賃料収入が期待できます。三井不動産株式会社コナミホールディングス株式会社約41% 約20% 出資 ※出資比率は2023年3月31日時点

RIGHTS RESERVED. 27 本ファンドの仕組み①　組成本商品の購入が決定した投資家の皆様からALTERNAを通じて当社に払い込まれた資金は、対象不動産「ホテルリソル京都河原町三条」の信託受益権を運用する合同会社の匿名組合契約出資持分の取得に使用されます。 ※対象不動産以外の不動産の追加購入は行いません。また、対象不動産の信託受益権を取得する合同会社には、日本国内の適格機関投資家など（事業会社・金融機関）が同列順位で一部出資することが予定されています。さらに、対象不動産の取得資金には、銀行からの借入も利用することが予定されており、投資家の皆様は対象不動産の価格・収益の変動に対して、一定のレバレッジ効果を得ることができます。 ※本ページのスキーム図は、一部当事者・契約関係等を省略した図であり、正確なスキーム図については目論見書をご覧ください。

RIGHTS RESERVED. 28 本ファンドの仕組み②　運用中 * 厳密には、マスターリース会社を通じてテナント様に対象不動産の賃貸を行う予定ですが、上記図からは省略しています運用が始まると、アセット・マネージャーが作成した事業計画に従って、対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等が実施されます。主要エンドテナントであるリソルホールディングス株式会社との賃貸借契約に基づき、毎月賃料が入金されます。ここからローンの利子支払、リザーブ金などの諸コストを差し引き、匿名組合出資の割合に応じた配当が行われます。この配当を原資として、受益証券発行信託の投資家の皆様に配当（年２回）が行われます。

RIGHTS RESERVED. 29 （参考）運用中のお金の流れ本資料に記載されている予想数値は、契約及びアセット・マネージャーの予想に基づく一定の前提条件のもとに算出した現時点の見込額です。不動産賃料収入については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。今後の賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、又は金利の変動等状況の変化により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、当期純利益及び1口当たり分配金を含む予想数値は変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。また、本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本・利回りが保証される商品ではありません。

RIGHTS RESERVED. 30 本ファンドの仕組み③　終了（償還）ファンドの運用期間（約5年2ヶ月）満了時に、原則として対象不動産は売却され、その売却収益を元に借入の返済などを行い、最後に本商品の償還（元本・配当の交付）が行われ、ファンドは終了となります。

RIGHTS RESERVED. 31 （参考）売却益・売却損が出る場合（不動産の売却益が生じた場合）（不動産の売却損が生じた場合） • 本商品の元本償還は、匿名組合出資の実質的な裏付資産である対象不動産（信託受益権）の売却代金が原資となるため、原則として、対象不動産の売却価格による影響を受けます。 • 対象不動産の売却価格が上昇し、売却益が発生した場合には、償還時配当として分配金に加算される場合があり、売却価格が低下し、売却損が発生した場合には、出資金元本から控除され、元本償還の額が減少する場合があります。

RIGHTS RESERVED. 32 Q.終了時期は変わる？償還時期の変更について • 原則として、2028年10月期の信託計算期間に対象不動産(信託受益権)は売却され、その後に本商品の償還も行われます。 • しかし、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、お客様の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、対象不動産(信託受益権)を2024年10月期から2028年4月期の間に売却する場合があります。 • また、2028年10月31日までの間にお客様の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討するとともに、信託計算期間が終了した後から1年間（2029年 10月31日まで）を限度として運用期間の延長を決定する場合があります。

RIGHTS RESERVED. 33 Q.譲渡制限とは？運用期間中のお取引について • 本商品は、基準価額を基準とした売却価格により、当社に対して売却（買取）を申し込むことができます。 • ただし、以下のような制限がある点にご注意下さい。 ◦ 売却不可期間があります。 ◦ 対象不動産の売却が決定された場合や、その他当社が定める場合に、必ずしも売却できない場合があります。 ◦ 売却には一定期間かかり、当社以外を通じた売買はできません。 • 相続・大規模自然災害発生時は、売却不可期間においても売却申込みのお手続きが可能になる場合があります。 • 上場商品ほどの流動性（換金性）が確保されていない点にご注意下さい。売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格　　　　　　= 基準価額 × 〜97%* *売却価格の割合は変更になる場合があります【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定期間がかかる点などにご注意下さい。

RIGHTS RESERVED. 34 （参考）基準価額について • 基準価額とは、本商品1口あたりの値段のことで、ファンド運用中に本商品を譲渡する際に参考とされる価格です。 • 基準価額は、1口当たりNAV(1口当たりNet Asset Value。鑑定評価額及び換金価値ベースの1口当たりの純資産額)のことを指し、NAV は換金可能な資産の合計額から負債などを控除した金額となります。 • 本商品の基準価額は、当初募集時においてお買付いただく時点では10０,196円で、原則として年２回（4月、10月の各決算期の決算発表日）アセット・マネージャーが公表します。

RIGHTS RESERVED. 35 Q.税率が複雑。要はどういうこと？個人のお客様に対する本商品の課税は、原則として以下によります。 ▪分配金についてお客様の選択により、取扱いが異なります。 ①申告不要とした場合 20.315％（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地方税の合計）の税率で源泉徴収されます。ただし、受益証券発行信託において、信託銀行が受領する匿名組合出資に係る利益の分配に対してなされる 20.42％（所得税20％及び復興特別所得税（所得税の2.1％））の源泉徴収税額のうち一定の金額については、投資家様に対する本商品の収益の分配の支払いに係る源泉徴収の際に、その徴収すべき税額（所得税及び復興特別所得税）を上限として、当該税額から控除されます。つまり、20.315％の内、所得税及び復興特別所得税（最大15.315%）が控除される可能性があるため、本商品の収益分配に係る源泉徴収は、5%〜20.315% となります。 ②確定申告により配当所得として申告分離課税とした場合上記①と同じ税率が適用されますが、上場株式等の譲渡損失と損益通算をすることができます。また、本商品の売却損益・償還損益については、上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となります。 ※お客様に対する本商品の収益分配に係る源泉徴収は20.315%が原則となりますが、信託銀⾏が受領する匿名組合出資に係る利益の分配に対してなされる源泉徴収税額（20.42％）のうち⼀定の⾦額がその徴収すべき税額15.315%を上限として当該税額から控除されるため、本商品の収益分配に係る源泉徴収は、5%〜20.315% となります。また、税法等が改正された場合、内容は変更になることがあります。 • 分配金の源泉徴収が一部控除され、通常20.315%のところ、最小で5%となります。

RIGHTS RESERVED. 36 申込方法・スケジュール仮申込期間 7月28日（金）17:00 〜 8月22日（火）13:00 当選結果発表 8月23日（水）13:00頃（予定）購入申込期間当選結果発表後〜 8月29日（火）13:00 • 本商品のお申込みは「仮申込制・先着順」となります。 • 本商品の購入をご希望の方は、まずは仮申込をお願い致します。仮申込期間終了後、当選結果をご連絡します。（先着順）その後、購入申込を行って頂くと、投資が確定します。【注意事項】 • 仮申込期間内のお申込みだけでは、購⼊は完了しません。当選結果の発表後、購⼊申込期間に購⼊申込をしていただいた後に、投資が確定となります。 • 仮申込期間後に当選結果の発表を⾏いますが、その際に購⼊余⼒があるか確認させていただきます。そのため、仮申込期間終了までに「仮申込数量×発⾏価格」で計算される⾦額以上の⼊⾦をしていただく必要がございます。 • 仮申込の順番（先着順）に当選者の割当を⾏います。仮申込期間のお申込み順に募集⼝数に達するまで「当選者」を決定し、募集⼝数を超えると「補⽋当選者」となります。 • 補⽋当選されたお客さまも、購⼊申込期間に購⼊申込をお願いします。購⼊期限までに購⼊申込いただけなかった当選分については、「補⽋当選者」で購⼊申込を完了しているお客さまへ繰上当選として割当いたします（繰上当選とならなかった場合はご購⼊いただけません）。 ※仮申込期間中にご入金がない場合、また、当選されても購入申込がない場合にはお申込みが無効となりますので、ご注意下さい。

RIGHTS RESERVED. 37 購入特典 • 本商品を購入の上、所定の応募フォームからエントリー頂いたお客様の中から抽選で100名様に、「ホテルリソル京都河原町三条ペア無料宿泊券」をお送りします。【本特典の獲得条件】 • 本商品を10万円以上ご購⼊の上、後⽇当社から送信する応募フォームよりエントリーされた⽅を対象に抽選を⾏います。 • 当社からの応募フォームはALTERNAにご登録のメールアドレス宛に2023年9⽉上旬（予定）に送信いたします。応募フォームの配信⽇から1週間以内にエントリーをお願いします。 • 厳正な抽選のうえ当選者を決定し、当社から、ALTERNAにご登録のご住所に、本特典を郵送いたします。（2023年9⽉中⽬処） • 仮申込をキャンセルした場合や、当選したものの購⼊申込を⾏わなかった場合や落選となった場合、応募フォームからエントリーを⾏わなかった場合などは特典の対象外となりますのでご注意下さい。【本特典の当選確率】 • 本特典の当選確率は、購⼊⾦額により異なります。 a. 購⼊⾦額 10〜40万円：当選確率1倍 b. 購⼊⾦額 50〜90万円：当選確率5倍 c. 購⼊⾦額 100〜190万円：当選確率10倍 d. 購⼊⾦額 200万円以上：当選確率20倍【本特典の利⽤⽅法】 • 本特典は「ホテルリソル京都河原町三条」のみでご利⽤いただけます。 • 本特典の有効期限は、2024年9⽉末までとなります。 • 本特典１枚で１室（スタンダードルーム）２名様まで１泊（⾷事なし）無料にてご利⽤いただけます。※京都市条例により別途宿泊税がかかります • ご予約はホテルに直接お電話いただき、本特典ご利⽤の旨をお伝えください。ご予約時に利⽤のお申し出がない場合は、ご利⽤いただけません。 • 本特典が利⽤できない「適⽤除外宿泊期間」がございます。詳細はALTERNA内のキャンペーンページをご覧ください。

RIGHTS RESERVED. 38 • イラストや資産の例は、現在の取り組みに基づく将来イメージであり、実際の商品・サービスのご案内ではありません。 • 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。 • 口座開設には所定の審査がございます。 • 本頁のリスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。 • 金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）または元本を超過する損失が生じる恐れ（元本超過損リスク）があります。 • 弊社が取り扱う金融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、金利水準、為替相場等の市況の変動によって、価値が変動することがあり、投資元本の損失が生じるおそれがあります。このため、弊社が取り扱う金融商品に投資されたお客さまには、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。 • 弊社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。 • なお、弊社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません） • 弊社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。 Disclaimers① 金融商品取引法第37 条（広告等の規制）にかかる留意事項商号等三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社金融商品取引業者関東財務局長（金商）第3277号加入協会日本証券業協会、一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会

RIGHTS RESERVED. 39 • 本資料上で提供している情報・内容（以下「提供情報・内容」といいます。）は、金融商品取引法等の法律で要求される開示書類や運用報告書ではありません。 • 提供情報・内容（数値等含む）は、信頼できると判断された情報に基づき、誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払っておりますが、正確性、完全性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。 • 提供情報・内容の数値等は、過去の実績値、概算値または計算値であり、実際とは異なる場合があります。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合があります。 • 提供情報は、当社が著作権を有しますので、提供されましたお客さま限りでご使用ください。当社の事前承諾なしにこれを複製し、改変し、刊行し、配布し、転用し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。また、本資料に掲載されている当社に関連する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、当社に属するものであり、これを当社に無断で複製し、改変し、刊行し、配布し、転用し、若しくは転載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。 • 提供情報・内容の投資対象物件等については、例示として掲載しているものですので、将来の取得・成果等を示唆ないし保証するものではありません。 • 本資料は、お客さまに対して税金、会計又は法律上のアドバイスを提供するものではありません。また、日本の居住者が利用するために作成されたものであり、その他の国の居住者を対象とするものではありません。 • 投資に関する最終決定は、お客様向け資料等をよくお読みになり、お客様ご自身の判断でなさるようお願いします。 Disclaimers②　免責事項

RIGHTS RESERVED. 40 Appendix

RIGHTS RESERVED. 41 基本情報・用語説明など

RIGHTS RESERVED. 42 商品名三井物産のデジタル証券〜京都・三条〜（譲渡制限付）募集有価証券の種類受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン (トークン化有価証券) ※1 発行口数 11,615口発行価格 100,000円発行価額 ※2 96,000円基準価額 ※3 100,196円決算日毎年4月末、10月末（初回は2024年4月末日）分配日各営業日の14営業日後基本情報（1/2） ※1：スキームの概要は「仕組み」のパートをご参照下さい。セキュリティ・トークンのリスクについては「リスク」のパートをご参照下さい。 ※2：発行価額とは、発行価格から、当社の取扱手数料（1口あたり）を差し引いた価格です。 ※3：2023年6月1日を価格時点とする不動産鑑定評価額及び貸付予定金額等に基づき、2023年7月28日現在において算出された、信託設定日（2023年8月31日時点）における本受益権1口当たりの純資産額の試算値です。

RIGHTS RESERVED. 43 申込単位 1口以上1口単位 1口当たり予想分配金 2024年4月期 2,379円（予想分配金利回り 3.6%） 2024年10月期 1,794円（予想分配金利回り 3.6%） ※予想数値は、アセット・マネージャーが提出した業績予想に基づくものです。これらは、一定の前提条件の下に算出した現時点の見込額であり、今後の不動産市場等の推移、金利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃料の変動、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、収益及び分配金は大きく変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。 ※予想分配金利回り（税引前・年率換算）は、「（1口当たり予想分配金÷運用日数×365日）÷ 発行価格（100,000）」で算出しております。（小数点第二位で四捨五入）運用期間約5年2か月(2028年10月期償還予定) ※アセット・マネージャーが知る限りにおいて、お客様の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、早期売却(2024年5月1日以降)する場合があります。また、利益最大化のため期間延長が必要と判断した場合には約1年間(2029年10月31日迄)の期間延長をする場合があります。譲渡制限等 • 本商品は、最初の決算発表日の翌営業日（2024年6月末日頃）以降、当社に対し、投資対象不動産の鑑定評価額に基づく含み損益を加味して算出された純資産額（NAV）を基準に当社が決定する売却価格で、本商品の売却を申し込むことができます。 • ただし、売却のお申込が可能な期間中でも、当社が必要と判断する場合等において、新規の売買を停止する場合があります。このため、必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定期間がかかる点などにご注意下さい。 LTV 58.3% ※借入予定金額÷投資対象不動産の2023年6月1日を価格時点とする鑑定評価書に記載された鑑定評価額基本情報（2/2）

RIGHTS RESERVED. 44 （参考）用語説明（1/2）不動産賃料収入賃料収入＝賃貸面積 × 賃料単価 × 稼働率で決まります。賃貸事業費用主に、不動産に関わる賃貸事業費用です。（物件管理費、固定資産税、保険料、減価償却費、等）減価償却費不動産の価値は、時間経過と共に減少するという考え方です。使用可能な期間（耐用年数）で毎期、費用計上します。ただし、実際の修繕が発生しない場合は、手元に資金が残るため、物件の収益力を図るNOI（後述）では除外します。 NOI・NOI利回り物件の収益力を測る重要な指標です。 • NOI ＝不動産賃料収入－（営業費用（減価償却費以外）） • NOI利回り＝ NOI ÷ 物件取得価格その他経常費用賃貸事業費用以外でファンド運営のために発生する費用です。主な費用については以下の通りです。 • 信託銀行への信託報酬、アセット・マネージャーへの運用報酬等の期中で発生する専門業者への業務委託費用 • 借入銀行への支払う金利 • 資金調達時に発生する費用（証券会社への報酬、借入銀行への報酬及び、各種専門業者への業務委託費）を、借入期間や運用期間を基準としてそれぞれ会計処理上定められた期間で分割して費用化されたもの等

RIGHTS RESERVED. 45 （参考）用語説明（2/2）匿名組合出資分配金「匿名組合契約」に基づいて、合同会社が不動産賃貸事業から生み出した利益を出資者に分配を行います。また、匿名組合出資に係る利益の分配に対してなされる20.42％（所得税20％及び復興特別所得税（所得税の2.1％））が源泉徴収されます。受益証券発行信託関連費用など投資家の皆様が投資しやすい形にするために活用する受益証券発行信託に係る費用です。主な費用については以下の通りです。 • 信託銀行への信託報酬 • 資金調達時に発生する費用（証券会社への報酬、各種専門業者への業務委託費）を、運用期間を基準としてそれぞれ会計処理上定められた期間で分割して費用化されたもの等 1口当たり分配金本商品は、（当期純利益＋減価償却費）の範囲内で、分配を行う配当方針です。 • １口当たり分配金＝分配金総額 ÷ 発行予定口数利益超過分配会計上費用計上されるが手元に残る資金（減価償却費、繰延資産償却費及び長期前払い費用償却費）について、投資家の皆様の資金効率を向上させるため、償還を待たずに事前に配当する分配金をいいます。分配金利回り（年率換算）投資効率を図る重要な指標です。 • 分配金利回り＝１口当たり分配金÷運用日数×365日÷発行価格

RIGHTS RESERVED. 46 基準価額について（基準価額の詳細な計算方法）本商品の基準価額（募集時）の計算方法は以下の通りです。 ※本商品の1口当たりNAVの算出においては、換金できない無形固定資産の資産価値を考慮しないものとします。

RIGHTS RESERVED. 47 ALTERNAと他の不動産投資手法の違い

RIGHTS RESERVED. 48 不動産投資には、どのような方法がある？ • 不動産投資の手法は、J-REITを皮切りに、近年、個人投資家向けにも小口商品の提供が進んでいます。現物不動産 J-REIT 不動産クラウドファンディング不動産デジタル証券 (ALTERNA) 2000年代〜 2010年代〜 2020年代〜

RIGHTS RESERVED. 49 （参考）　デジタル証券（セキュリティ・トークン）とは * 金商法上は「電子記録移転有価証券表示権利等」として定義されています ** 2023年7月14日時点で有価証券届出書が提出されている案件のみの暫定値株式会社社債社債ST 株式株式ST 不動産など受益証券受益証券 ST 権利の形態投資対象トークン化投資家デジタル証券＝ST（セキュリティ・トークン) STを通じた資金調達 = STO ブロックチェーン技術等でトークン化（電子化）された有価証券のこと。デジタル証券とは国内外の市場規模・発行実績 • デジタル証券は、20年5月に施行された改正金商法で、新しく定義された有価証券*。 • 証券保管振替機構（ほふり）を使わずに、ブロックチェーン等のシステムでトークン化(電子化)し、権利移転を図る仕組み。 • 国内においては、2021年から不動産を中心に事例が増え、件数は18件、累計発行額は400億円以上まで成長。 2020 2021 2022 2023 2024 2025 (年) 30兆円 +57%/年 2021　　 2022 　　　2023　 (年) 31億円国内不動産デジタル証券（発行額）参考：不動産クラウドファンディング（発行額） 13億円 2018 2019 2020 (年) 54億円 92億円世界のデジタル証券市場規模予測（発行額） 186億円 216億円**

RIGHTS RESERVED. 50 不動産現物　vs　ALTERNA • 特定の不動産に投資する点は同じだが、投資金額・投資対象・運用面・税効果などが全く異なる投資手法不動産現物 ALTERNA 運用期間 — ファンドで保有するわけではないので期間の定めはない 5年程度ファンド終了時点で物件を売却し、売却代金を投資家に分配投資単位投資対象数千万円から、ワンルームが中心投資用不動産ローンを活用するケースが多い 10万円から大型不動産が中心自己資金で始められる、テナントの分散効果あり物件管理自ら管理が必要自らテナント誘致や物件の品質維持を行う必要あり（委託は可）プロ（運用会社）にお任せ　　　　　　　　　　　　　　　テナント誘致や物件の品質維持を行う必要なし売買売却先と都度交渉数ヶ月に及び売却先との交渉が必要一定の制限つきであり取引できない期間があるものの、売却申込が可能税制* 不動産所得（総合課税）相続税評価額の圧縮効果が見込める場合もある申告分離課税に対応約20%が源泉徴収、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能 *税制の詳細は税理士などにお問い合わせください

RIGHTS RESERVED. 51 J-REIT　vs　ALTERNA • どちらも配当の安定性が期待できる点は同じ。売買のしやすさ・価格変動リスクなどに違いがあります。 J-REIT ALTERNA 共通点・投資対象：大型の不動産・投資金額：小口（数万〜数十万円）・運用管理：プロ（資産運用会社）にお任せ・配当の安定性：安定した賃料収入が期待できる・税制　　　　：申告分離課税に対応・情報開示　　：どちらも公募商品なので情報開示は充実物件数複数物件、おまかせ各銘柄の方針に従い、資産運用会社が物件を売買特定の不動産（基本は1物件）「これ！」と決めた物件を一定期間で運用運用期間無期限物件を入れ替えながら運用 5年程度ファンド終了時点で物件を売却し、売却代金を投資家に分配売買毎日できる東証などに上場しているため自由に売買できる一定の制限つきであり取引できない期間があるものの、売却申込が可能価格変動毎日価格が動く価格変動を加えたトータル・リターンは必ずしも安定していない価格は比較的安定不動産の鑑定評価額を年２回程度の更新し、これをもとに価格を決定 ※REIT (上場)投資信託は、上記のJ-REIT商品を組み合わせた　ものになるので、基本的な特性は同じです。

RIGHTS RESERVED. 52 （参考）　上場株式等と現物不動産の価格変動について • 過去データにおいて、上場株式やJ-REITに比べると、不動産の鑑定評価額をベースとした不動産の現物価格指数の価格は、相対的に価格変動が小さくなる傾向が見られました。

RIGHTS RESERVED. 53 （参考）　ALTERNAの価格決定方法について • 基準価額*は、第三者機関が定期的に算出する「不動産鑑定価格」をもとに算出されます。 NAV *1口当たりNAV(Net Asset Value。鑑定評価額及び換金価値ベースの純資産額)

RIGHTS RESERVED. 54 （参考）当社の運用中ファンドの実績 • 基準価額は、発行価格を上回り、投資家に含み益（未実現のキャピタルゲイン）が発生。 • 初号案件においても、基準価額は101,257円（発行価格対比で101.26%）となっています。* 基準価格｜運用情報｜不動産のデジタル証券〜神戸六甲アイランドDC〜譲渡制限付き (alterna-x.com) 基準価格｜運用情報｜不動産のデジタル証券〜草津温泉湯宿季の庭・お宿木の葉〜（譲渡制限付） (alterna-x.com) 基準価格｜運用情報｜不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス新宿中落合・経堂・門前仲町〜譲渡制限付 (alterna-x.com) 基準価格｜運用情報｜不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス銀座・代官山〜譲渡制限付 (alterna-x.com) 証券名称発行価格（A) 基準価額（B）対比（A/B) 不動産のデジタル証券～神戸六甲アイランドDC～（譲渡制限付） 503,000円 505,333円（23/1末） 100.50% 不動産のデジタル証券～草津温泉　湯宿季の庭・お宿木の葉～（譲渡制限付） 500,000円 551,046円 (23/1末） 110.20% 不動産のデジタル証券～ALTERNAレジデンス　新宿中落合・経堂・門前仲町～（譲渡制限付） 500,000円 532,564円 (23/1末) 106.50% 不動産のデジタル証券～ALTERNAレジデンス　銀座・代官山～（譲渡制限付） 1,000,000円 1,063,670円（23/1末） 106.40% *当初募集時においてお買付いただく時点（2023/6/23）

RIGHTS RESERVED. 55 不動産クラウドファンディング　vs　ALTERNA 不動産クラウドファンディング ALTERNA 投資対象比較的小型の不動産数千万円〜数億円の物件が中心比較的大型の不動産数十億円の物件が中心投資金額 1万円〜 10万円〜利回り表示配当益 + 売却益高い利回りは、売却益を含んだ表示になっていることが多い配当益売却益は利回りとして織り込んでいない運用期間数ヶ月〜３年程度売買できないものが多いため、期間は短め 5年程度ファンド終了時点で物件を売却し、売却代金を投資家に分配売買原則、なし一部、投資持分の買取を行っているサービスはある一定の制限つきであり取引できない期間があるものの、売却申込が可能税制総合課税（雑所得）雑所得の取扱いになり最大約56%の税負担が発生申告分離課税約20%が源泉徴収、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能 ※不動産クラウドファンディングの投資対象、投資金額、利回り表示、運用期間などは当社の独自調査に基づく一般的な傾向を表すものであり、実際は各サービスにより異なります

RIGHTS RESERVED. 56 まとめ：さまざまな不動産投資手法 • それぞれの投資手法でメリット・デメリットがありますが、ALTERNAはお好きな大型不動産に小口投資し、安定的なトータル・リターンが期待できる特徴を備えていると考えています。現物不動産 J-REIT 不動産クラファン ALTERNA 投資対象マンション１室など複数の大型不動産小型の不動産特定の大型不動産投資金額数千万円〜数万円〜 1万円〜 10万円〜価格安定性 ◯ 不動産価格が基準 ✕ 取引所価格に大きく左右される - 原則、売却できない ◯ 不動産価格が基準運用期間 - 無期限数ヶ月〜３年程度 5年程度運用管理 ✕ 運用管理は原則自分（委託は可） ◎ 運用会社におまかせ ◎ 運用会社におまかせ ◎ 運用会社におまかせ売買 △ 数ヶ月に及び売却先との交渉が必要 ◎ 原則、毎日取引できる △ 原則、売却できない ◯ 取引できない期間があるものの、売却申込が可能税制総合課税（不動産所得）申告分離課税総合課税（雑所得）申告分離課税

RIGHTS RESERVED. 57 過去の公募案件

RIGHTS RESERVED. 58 不動産のデジタル証券〜神戸六甲アイランドDC〜譲渡制限付き (alterna-x.com) 不動産のデジタル証券〜草津温泉湯宿季の庭・お宿木の葉〜（譲渡制限付） (alterna-x.com) 2 1 • 2022年3月発行（募集額：約21億円）出所：当社運用報告HP • 2021年12月発行（募集額：約8億円）デジタル証券の発行実績

RIGHTS RESERVED. 59 デジタル証券の発行実績 4 • 2022年9月発行（募集額：約18億円）出所：当社運用報告HP • 2022年6月発行（募集額：約18億円） 3 不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス新宿中落合・経堂・門前仲町〜譲渡制限付不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス銀座・代官山〜譲渡制限付

ALTERNA2号案件徹底解説セミナースライド

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